北京西城法院：物業(yè)合同糾紛五年增長(zhǎng)十倍業(yè)主維權(quán)能力弱致敗訴率高

    物業(yè)服務(wù)與現(xiàn)代城市生活息息相關(guān)，由此引發(fā)的糾紛也成為日常生活中最常見的一類糾紛。北京市西城區(qū)人民法院小額訴訟庭21日發(fā)布了物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件審理白皮書。白皮書顯示，該院2011年受理物業(yè)合同糾紛198件，2015年達(dá)到1971件，5年增長(zhǎng)了近10倍，2016年至今已收案914件。與此同時(shí)，許多業(yè)主維權(quán)能力薄弱，導(dǎo)致敗訴率高。

    白皮書指出，2011年至2016年7月，西城法院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛6712件，審結(jié)6527件；其中2011年收案198件，2012年626件，2013年1348件，2014年1655件，2015年1971件，是5年前的近10倍。審結(jié)的 6527件案件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告起訴業(yè)主、追索物業(yè)費(fèi)的案件占到98.6%，而業(yè)主的首要抗辯理由是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不達(dá)標(biāo)。據(jù)了解，出現(xiàn)糾紛的小區(qū)往往存在著衛(wèi)生環(huán)境、安全保障、設(shè)備維護(hù)等方面的瑕疵，成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、引發(fā)糾紛的重要誘因。但當(dāng)業(yè)主通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)不滿、期望改善物業(yè)服務(wù)水平的時(shí)候，結(jié)果卻往往背道而馳。一方面，物業(yè)費(fèi)的收取率低直接影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，使得本來(lái)就存在瑕疵的服務(wù)由于經(jīng)費(fèi)不到位而越加惡化。另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用訴訟的方式追索物業(yè)費(fèi)，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主出現(xiàn)嫌隙，雙方矛盾增加。

    白皮書說(shuō)，隨著我國(guó)法治進(jìn)程的不斷推進(jìn)，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷提高，但維權(quán)手段單一、法律知識(shí)缺乏、舉證能力較差，導(dǎo)致當(dāng)前業(yè)主維權(quán)能力普遍較薄弱。一是維權(quán)手段單一，除了拒絕繳納物業(yè)費(fèi)外缺乏其他有效手段，特別缺乏業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等集體決策機(jī)制來(lái)制衡物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也缺乏與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間有效合理的溝通渠道。二是欠缺法律知識(shí)和合同觀念，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)合同之間的關(guān)系認(rèn)識(shí)不到位，容易出現(xiàn)為物業(yè)公司設(shè)定合同之外的義務(wù)的情況，得不到法院支持。三是舉證能力較差，證據(jù)作為證明案件事實(shí)的關(guān)鍵，是當(dāng)事人的主張能夠得到法院支持的依據(jù)，但實(shí)踐中，業(yè)主在證據(jù)的收集、固定、保存方面往往處于弱勢(shì)，舉證不力成為業(yè)主敗訴的主要原因之一。

    對(duì)此，白皮書提出多項(xiàng)司法建議。一是業(yè)主應(yīng)當(dāng)明確權(quán)利義務(wù)。

    業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)于所簽署的物業(yè)服務(wù)合同加深理解，明確自己及對(duì)方分別享有的權(quán)利、負(fù)擔(dān)的義務(wù)。在合同訂立時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在談判中充分表達(dá)自己的意愿，明確所訂立的合同含義；在合同履行中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同要求對(duì)方履約，不能為對(duì)方設(shè)定合同之外的義務(wù)。二是加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。業(yè)主所提供的證據(jù)，實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)能夠證明所主張的事實(shí)，并且在不同的證據(jù)之間形成相互作證的證據(jù)鏈；形式上應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定，不僅取得方式合法，呈現(xiàn)方式也應(yīng)當(dāng)合法；此外還應(yīng)注意保留原始證據(jù)，保留不容易被篡改、證明力較強(qiáng)的證據(jù)，同時(shí)適當(dāng)保留照片、數(shù)據(jù)電文、錄音錄像等證據(jù)作為佐證。三是積極參與小區(qū)公共事務(wù)。

    對(duì)于小區(qū)公共事務(wù)，業(yè)主要更加關(guān)注、更加熱心、更加負(fù)責(zé)、更加理性，避免“事不關(guān)己高高掛起”與“搭便車”的心態(tài)，真正參與到小區(qū)管理中來(lái)。

    “只有業(yè)主真正對(duì)自己的權(quán)利關(guān)心，對(duì)自己的小區(qū)關(guān)心，對(duì)鄰里關(guān)心，才能創(chuàng)造出更好的生活環(huán)境?！蔽鞒欠ㄔ盒☆~訴訟庭法官楊淑云表示。（記者王逸吟）