在日常的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中，大家最頭疼也最難解決的問題是否包括住宅物業(yè)專有部分（業(yè)主室內(nèi)）的返水問題呢？頭疼是因?yàn)槠涠喟l(fā)，難解決是因?yàn)楣艿蓝氯脑蛴泻芏?，而隱蔽工程的維修成本又相對較高，但是不解決又可能導(dǎo)致?lián)p失的擴(kuò)大，最終物業(yè)公司不得不承擔(dān)賠償業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任。

本次，筆者就從以下角度分析專有部分返水的處理方式及發(fā)生專有部分返水問題后的責(zé)任承擔(dān)問題。?

01

結(jié)合筆者在實(shí)踐中遇到的多起糾紛，很多高層立管出現(xiàn)堵塞問題是因?yàn)橐婚_始物業(yè)公司在承接查驗(yàn)時(shí)就沒有做好通球?qū)嶒?yàn)，有的是應(yīng)做而未做，有的則是測試用球不符合標(biāo)準(zhǔn)。

《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB 50242-2002）中第5.2.5條規(guī)定，室內(nèi)排水主立管及水平干管道應(yīng)做通球試驗(yàn)，通球球徑不小于排水管道管徑的2/3，通球率必須達(dá)到100%。

由于交付時(shí)管道就存在問題（比如水泥等建筑材料已經(jīng)堵塞了管道），后續(xù)使用時(shí)稍有不當(dāng)便容易產(chǎn)生堵塞問題。如果物業(yè)公司無法舉證自己已進(jìn)行通球?qū)嶒?yàn)且管道已達(dá)交付標(biāo)準(zhǔn)，則當(dāng)業(yè)主遇到立管堵塞的問題時(shí)，物業(yè)公司極有可能需要承擔(dān)管理責(zé)任。因此，物業(yè)公司要想減少甚至完全排除立管堵塞的風(fēng)險(xiǎn)，在室內(nèi)排水立管或干管安裝結(jié)束后（承接查驗(yàn)時(shí)）做好通球?qū)嶒?yàn)是首要之舉。

除了通球?qū)嶒?yàn)外，物業(yè)公司在前期介入和承接查驗(yàn)中，應(yīng)關(guān)注一樓管道回填施工期間是否做好管道支墩保護(hù)、管道標(biāo)高是否符合設(shè)計(jì)要求、室外出戶管道是否用素土回填夯實(shí)等，避免因施工不規(guī)范（渣土回填、地面未夯實(shí)）導(dǎo)致后期地面塌陷、排污管道破損等。另外，地下或者架空層設(shè)置廢水管、污水管應(yīng)有溢流口和防臭措施（與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門政策有差異時(shí)按照當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行），建筑本體應(yīng)設(shè)置管道檢修口，檢修口必須可使用，此項(xiàng)為前期介入和承接查驗(yàn)關(guān)注重點(diǎn)。由此可見，物業(yè)公司在承接查驗(yàn)甚至前期建設(shè)階段介入越深入，越能提前預(yù)防甚至解決潛在的返水隱患。?

02

一般來說，對于已經(jīng)做好通球試驗(yàn)的高層立管，一般不會輕易出現(xiàn)管道堵塞問題，因?yàn)榫退愎艿纼?nèi)存在一些雜物也會在重力作用下隨著水流下落至排污井，只要物業(yè)公司定期清理排污井，不要讓其造成堵塞，則立管堵塞導(dǎo)致返水的情形其實(shí)完全可以避免。

然而，為何高層室內(nèi)返水的事件常發(fā)？每次發(fā)生時(shí)，業(yè)主總認(rèn)為是物業(yè)公司沒有做好管道的清掏，而物業(yè)公司總認(rèn)為是業(yè)主（物業(yè)使用人）對管道使用不當(dāng)所致，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)清理責(zé)任？這里我們結(jié)合不同的情形，分析一下室內(nèi)管道堵塞導(dǎo)致返水的原因及其主要責(zé)任承擔(dān)。

在實(shí)踐中，筆者與項(xiàng)目同事溝通，常見造成業(yè)主專用管道堵塞的原因有三：其一是裝修垃圾導(dǎo)致堵塞；其二是生活垃圾堵塞，如洗手間排污管內(nèi)清掏出女性衛(wèi)生用品、毛巾、化妝棉等物品，此類物品一旦進(jìn)入管道，極難清理；其三是廚房排水管線油污管道壁積累造成出戶橫管到出戶第一個排污井的堵塞。無論是哪種原因，業(yè)主專用管道堵塞一般與住戶自身不當(dāng)使用管道有關(guān)，因此由房屋的實(shí)際使用人或業(yè)主自行承擔(dān)清掏責(zé)任。

若發(fā)生返水事件后，經(jīng)過項(xiàng)目人員排查確實(shí)為公共管道堵塞導(dǎo)致，首先物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)確認(rèn)堵塞位置（樓層），并排查堵塞物來源，以便后續(xù)的責(zé)任劃分。一般來說，按照設(shè)計(jì)規(guī)范施工的高層，每5層內(nèi)會設(shè)置立管的檢查口，以便檢測及維修。若檢測口已被封閉，也可聘請專業(yè)公司通過儀器進(jìn)行檢測，如使用CCTV微型儀器檢測。

檢測完畢后，到底誰來疏通管道？若單純從法律上來說，公共管道疏通并無全國性的法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司清掏，且很多物業(yè)項(xiàng)目的《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》也并未約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。在無法定亦無約定義務(wù)的前提下，物業(yè)公司有合理理由拒絕清掏。但是從物業(yè)服務(wù)的角度，若明知公共管道堵塞卻不疏通，必然導(dǎo)致業(yè)主不滿甚至客戶投訴。因此，在清掏或處理成本較低的情況下，筆者還是建議物業(yè)公司能夠完成公共管道清掏或聘請專業(yè)的疏通公司完成公共管道堵塞物的處理。若成本過高，可與有利害關(guān)系的業(yè)主溝通，分?jǐn)偸柰ǔ杀尽?/span>

但是，如果當(dāng)?shù)赜袟l例或者司法判決認(rèn)為公共管道疏通責(zé)任在于物業(yè)公司（可搜索當(dāng)?shù)胤ㄔ旱纳袥Q），那么還是建議由物業(yè)公司定期履行管道疏通的工作，特別是雨季到來之前，對室外管網(wǎng)的淤泥、雜物進(jìn)行清掏，不然會產(chǎn)生管道回流。具體來說，應(yīng)對出戶第一個排污井進(jìn)行清掏，對第一個排污井——橫管——單元內(nèi)第一個檢修口（夾層）采用拉刷或者高壓水炮沖洗方式，每年春季（4月）和秋季（10月）合計(jì)清掏兩次。

除此之外，物業(yè)公司還需特別注意低層業(yè)主的管道維護(hù)，因?yàn)閷?shí)踐中低層業(yè)主面臨的返水問題頻次相對較高。建議所有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目廢水管、污水管明裝溢流口，對前期未加裝溢流口可后期請專業(yè)公司對小區(qū)排水管進(jìn)行防返水改造。同時(shí)，還要看本園區(qū)的室外排水管網(wǎng)有沒有定時(shí)清掏、管網(wǎng)是否存在塌陷、標(biāo)高是否存在變化，確保園區(qū)的管網(wǎng)排水能夠順利排入市政管道。

對于存在返水風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)發(fā)生過低層住戶室內(nèi)返水的），建議項(xiàng)目維修人員每季度進(jìn)行一次全覆蓋的低層住戶入戶預(yù)防性疏通，同時(shí)在管家端口的朋友圈、微信群里全面宣傳相關(guān)注意事項(xiàng)，并留存記錄。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中，出現(xiàn)返水的原因多種多樣，筆者在此僅能就常見的情況以及物業(yè)公司的應(yīng)對措施給予大家一些建議。真的遇到此類問題時(shí)，還是要具體問題具體分析，結(jié)合堵塞原因、疏通主體、成本承擔(dān)等多方面考慮如何解決問題。?

03

物業(yè)專有部分返水案件的責(zé)任承擔(dān)，也是一線物業(yè)服務(wù)人員咨詢最多的問題。然而這道題沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，只有參考答案。因?yàn)榘l(fā)生堵塞的原因各有不同，過錯主體也需一案一議，而責(zé)任承擔(dān)比例更是需結(jié)合法官的

“自由裁量權(quán)”來考慮，因而筆者無法給出一個萬能公式告訴大家什么情況下物業(yè)公司需要承擔(dān)多少比例的責(zé)任。

通過檢索多地的生效判決，筆者總結(jié)了返水事件中責(zé)任承擔(dān)的要點(diǎn)：

對于因日常雜物（如蔬菜、紙巾等）堵塞立管導(dǎo)致的返水，如果物業(yè)公司無法明確具體的責(zé)任人，也無法提供立管日常維保的證明，即便《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》并未約定物業(yè)公司有立管維保義務(wù)，大部分地區(qū)的法院也傾向于認(rèn)為“立管屬于公共管道，屬于物業(yè)公司的維保范圍”，因而判決物業(yè)公司承擔(dān)一定范圍內(nèi)的賠償責(zé)任。

對于因非日常雜物（如浴巾等）阻塞立管或因業(yè)主違規(guī)裝修導(dǎo)致的返水，在能確定具體侵權(quán)責(zé)任人的情況下，法院一般不會判決物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，而是由導(dǎo)致立管阻塞的直接責(zé)任人來賠償。

若在保修期內(nèi)，一般由開發(fā)商承擔(dān)維保及賠償責(zé)任。但是如果物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)返水事故后卻沒有告知業(yè)主，導(dǎo)致?lián)p失的擴(kuò)大，則物業(yè)公司需對損失擴(kuò)大的部分承擔(dān)賠償責(zé)任。

如果已經(jīng)超過保修期，法院很有可能會讓物業(yè)公司承擔(dān)一定比例的責(zé)任，但這個比例需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)條例、《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》的約定以及法官的自由裁量權(quán)綜合判斷。

那什么情況下物業(yè)公司才可以完全免責(zé)或降低責(zé)任承擔(dān)呢？筆者總結(jié)了以下要點(diǎn)：

1、找到責(zé)任主體，且物業(yè)公司無過錯，則可完全免責(zé)：能夠證明特定的責(zé)任主體的證據(jù)，如建設(shè)單位未按工程設(shè)計(jì)施工或業(yè)主擅自修改管道導(dǎo)致管道堵塞的證據(jù)。

2、證明物業(yè)公司無清掏義務(wù)或已履行合同義務(wù)：①《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》明確物業(yè)公司無清掏義務(wù)或者約定了物業(yè)公司的清掏周期。②物業(yè)公司可提供日常清掏記錄、疏通記錄和巡檢記錄，所有的書面記錄都應(yīng)該有日期及簽字，若能提供水印照片或者視頻則證明效力更強(qiáng)。③提供管道使用注意事項(xiàng)告知與文明使用下水管道的溫馨提示，證明已盡到管理提示義務(wù)。

3、證明物業(yè)公司針對特定返水事故已盡合理責(zé)任：①發(fā)生堵塞時(shí)物業(yè)公司派人及時(shí)到場處理及清掏的證明（承包給第三方維修的協(xié)議、維修現(xiàn)場照片、業(yè)主確認(rèn)進(jìn)行維修記錄）；②堵塞位置及堵塞物照片或錄像，以證明堵塞物是日常使用不當(dāng)或特定責(zé)任主體產(chǎn)生（如裝修垃圾）；③后續(xù)幫助業(yè)主清理受損現(xiàn)場的照片或錄像；④協(xié)助業(yè)主與其他有利害關(guān)系的業(yè)主溝通的記錄、函件。

4、責(zé)任分?jǐn)偟钠渌嚓P(guān)證據(jù)：業(yè)主本身存在過失造成損失擴(kuò)大的證明（如未能及時(shí)到場、拒絕開門、不配合等）。?

綜上，物業(yè)公司針對住宅物業(yè)專有部分（業(yè)主室內(nèi)）返水的處理，其實(shí)從承接查驗(yàn)甚至前期建設(shè)階段就已經(jīng)開始。入場前的仔細(xì)查驗(yàn)，可以提前進(jìn)行預(yù)防堵塞；當(dāng)出現(xiàn)管道堵塞的問題時(shí)，原因排查則很重要，找清楚堵塞原因才能避免

“背鍋”；最后，要理解不同原因?qū)е碌姆邓?，?zé)任承擔(dān)也會不盡相同，沒有萬能公示能解答物業(yè)公司需承擔(dān)多少責(zé)任，但做好事前、事中、事后的檢查、應(yīng)對和處理，一定能降低甚至免除物業(yè)公司的責(zé)任。?