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物業(yè)行業(yè)2020-2030發(fā)展研判

本文為中金公司研究部2021年2月所發(fā)布的行業(yè)研究報告的節(jié)選，中金公司研究團隊在政策、數(shù)據(jù)及客觀性等方面首屈一指。

八大市場關(guān)切

問題1：住宅基礎(chǔ)物業(yè)管理長期會變成一個爛生意嗎？

當前上市物企基礎(chǔ)服務(wù)毛利率偏高（不少在 20%以上）是“樣本偏差”。未來方向在于通過完善基層協(xié)商共治機制推動物管費計費方式改善（包干制下引入動態(tài)調(diào)價機制，或轉(zhuǎn)向酬金制）。

物業(yè)費的計價本質(zhì)是“成本加成”，未來在整體市場化競爭程度、透明度、協(xié)商機制逐步提升的背景下定價偏離度將進一步收窄，長期判斷毛利率水平應在10%-20%區(qū)間內(nèi)（不考慮開發(fā)商成本支持）。

問題2：什么是未來最關(guān)鍵的競爭變量？

單城市管理項目密度（管理密度）。

成本端，管理密度決定了“勞務(wù)供應鏈管理”的優(yōu)化空間；

收入端，管理密度是開展本地生活服務(wù)的基礎(chǔ)和“議價權(quán)”。

管理密度是商業(yè)模型實現(xiàn)正向循環(huán)的關(guān)鍵。

問題3：長期競爭格局可能是什么樣的？

物企競爭最終可能是頭部地產(chǎn)集團間的綜合實力競爭。

物企增長本質(zhì)為“資源依賴型”（管理面積的量和質(zhì)、特定稟賦、軟性資源優(yōu)勢等）。

供求角度，地產(chǎn)是物業(yè)項目第一供應方，具備長期非對稱競爭優(yōu)勢。

商業(yè)內(nèi)涵上，物業(yè)管理是存量時代地產(chǎn)集團繼承和延伸其資源實力的最佳場景之一，將繼續(xù)容納更廣義的“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)內(nèi)容，在動態(tài)疊加路徑中實現(xiàn)更廣泛的協(xié)同效益和業(yè)務(wù)空間。

問題4：未來規(guī)模和集中度會怎樣？

行業(yè)仍處初創(chuàng)階段，未來十年行業(yè)管理規(guī)模和百強集中度均可能大致翻番。測算2030年末行業(yè)管理面積（不考慮城市服務(wù)）達到560平米（2019 年末約300億平米，年均復合增長6%）。其中住宅物業(yè)管理面積從2019年底的189億平米增加到2030年的334億平米，非住宅物業(yè)管理面積從2019年底的113億平米增加到2030年的227億平米。

百強集中度從2019年底的 30%提升至 2030年末的55%上下。

問題5：收并購驅(qū)動管理規(guī)模擴張可行嗎？

取決于風控和整合提升能力。當前幾個基本問題包括項目質(zhì)量下沉、缺少協(xié)同效應、缺少實質(zhì)性管理整合效果等等。當前基礎(chǔ)定價模式和物企基礎(chǔ)能力尚未完備的情況下，對收購標的做有效和持續(xù)價值提升的難度不小。

問題6：社區(qū)增值服務(wù)還有多少發(fā)展空間？

物企有望能參與到居民家庭 5%-6%的消費場景中，約 2-3 萬億的消費市場，但營收潛力將由業(yè)務(wù)滲透率、模式輕重等來決定。

問題7：物企有能力做城市服務(wù)嗎？

目前物業(yè)公司主要通過環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)進入城市服務(wù)領(lǐng)域，物業(yè)公司和傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)公司相比具備如下優(yōu)勢：

1）能力角度物業(yè)公司對環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)向下兼容；

2）環(huán)衛(wèi)訂單核心競爭力之一是服務(wù)地方城市的能力，物企背靠開發(fā)商更具優(yōu)勢；

3）物企更有能力形成一體化服務(wù)能力（同時涵蓋環(huán)衛(wèi)、建筑管理、應急響應、基礎(chǔ)政務(wù)服務(wù)等內(nèi)容），能在更大范圍上優(yōu)化勞務(wù)供應鏈管理，并提高服務(wù)質(zhì)效；

4）環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)目前市場化程度和集中度均不高，參與難度低。

問題8：公司持續(xù)發(fā)展前景？

長期拼賽道與稟賦資源、中期拼能力、短期拼增長。

行業(yè)：黃金年代正當起步

2021-物管“產(chǎn)業(yè)化”元年

2020三項重大事件初步確立物管行業(yè)地位：

1）疫情：物企協(xié)助抗疫表現(xiàn)突出，證明其作為社會治理基礎(chǔ)單元的重要性和有效性；

2）上市：經(jīng)歷2020年下半年密集上市，當前頭部公司大多已在資本市場布局；

3）政策定調(diào)：2020 年末和2021年初相關(guān)部委接連發(fā)布文件對物管管理行業(yè)及公司未來的發(fā)展方向指明了方向，表達了愿景，這也是行業(yè)發(fā)展至今在政策層面接受到的最高規(guī)格、最具體系的指引。

兩條主線-完善商業(yè)模型和拓展能力邊界

提升服務(wù)管理品質(zhì)和完善計費機制是明確的行業(yè)發(fā)展方向。政策的首要訴求在于促進提升基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，這意味著服務(wù)支出水平提高，對應從收費的角度可以有兩種對策，一是包干制下引入動態(tài)價格調(diào)整機制，二是轉(zhuǎn)向酬金制（這兩種方案其實在政策文件中被同時提及）。

能力邊界拓展將更具想象空間。橫向上，住宅用地的占比約 30%，70%的非住宅用地和開放空間上的業(yè)務(wù)機會很大。縱向上，近期政策明示了物業(yè)公司當更多對接服務(wù)業(yè)，做到“集成化”，促進“專業(yè)化”。

基礎(chǔ)物管-規(guī)模與密度提升

2030年末行業(yè)總在管面積將達到560億平米（2019年末為302億平米），其中住宅面積將達到334億平米（從189億平米），非住宅面積227億平米（從113億平米）。

存量物業(yè)的進一步市場化和增量物業(yè)是行業(yè)管理規(guī)模增量的來源，但未來十年中國城鎮(zhèn)化率將從60%走向70%，新竣工物業(yè)仍將是管理規(guī)模增量的主要來源。

百強市場份額超過55%

百強物企市場份額有望達到55%，合計在管面積將超過300億平米（ 2019 年底為30%，合計在管面積約90億平米）

社區(qū)消費-最大的未來想象空間

社區(qū)增值服務(wù)大致可分為三類：

1）社區(qū)空間資源運營-廣告位出租、公共空間運營等；

2）地產(chǎn)后周期業(yè)務(wù)-家裝、車位銷售、房屋租售等；

3）社區(qū)消費類業(yè)務(wù)-零售、養(yǎng)老、幼托等。

社區(qū)空間資源運營絕對體量太小，地產(chǎn)后周期業(yè)務(wù)因與地產(chǎn)交付高度關(guān)聯(lián)而具有天花板，社區(qū)養(yǎng)老和幼托等可能會有適度的公共資源嫁接和傾斜。

中性估算未來物企有望參與居民家庭5%-6%的消費支出，總規(guī)模2-3萬億。具體到物企在這些消費業(yè)務(wù)中的營收潛力，則取決于作為“通道”來收費（做輕）還是作為“經(jīng)營方”來獲取收入（做重）。

物企城市服務(wù)將普遍

物業(yè)公司從事城市服務(wù)將是普遍現(xiàn)象，目前參與程度較高的公司（覆蓋公司范圍內(nèi)）包括碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)等。傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)市場規(guī)模（包括道路清掃、垃圾清運及公廁運營）在 2024 年突破2,000 億元，而包括綠化保潔、垃圾分類和智能化服務(wù)等業(yè)務(wù)的廣義環(huán)衛(wèi)市場規(guī)?？赡芡黄?,500 億元。

公司：分化是新常態(tài)

極化趨勢加速度

目前在管規(guī)模過 1 億平米在2020年已超過10家，他們的平均在管面積超過2億平米，而碧桂園市占率也僅1.3%左右，依然很小。

頭部公司未來年均在管面積增量少則在 4,000-5,000 平米，多則可能在1億平米上下。

賽道將細分

2019年上市的保利物業(yè)和招商積余對公共物業(yè)管理更專注，新近上市的寶龍商業(yè)、卓越商企、華潤萬象生活則更關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)管理。

賽道差異將逐步形成更為本質(zhì)的商業(yè)模式分化。華潤萬象生活通過“全業(yè)態(tài)全服務(wù)”的模式打造一種“自循環(huán)”式的平臺生長模式，碧桂園服務(wù)通過垂直領(lǐng)域?qū)I(yè)能力的疊加可能實現(xiàn)“全場景覆蓋”和“協(xié)同效應不斷強化”，保利物業(yè)通過深耕城鎮(zhèn)一體化管理可能形成獨特的城市服務(wù)模式等等。

收并購和競標雙輪驅(qū)動

收并購可能出現(xiàn)“自上而下”規(guī)劃增長目標和“自下而上”執(zhí)行中所出現(xiàn)的質(zhì)量矛盾，未能證明擁有良好整合能力的公司將進入“一二級市場價差收窄” “—二級市場估值下跌”的負向循環(huán)。

競標市場將從“寡頭化”走向“多強”格局。未來十年行業(yè)增量的主要來源仍將是新竣工項目，物業(yè)管理市場仍未進入到存量市場占主導的階段，對應到競標市場也將延續(xù)以新項目為主的格局。2022年通過獨立競標新增在管面積 3.3億平米，大約能占到當年全國新竣工建筑面積總量的 12%-14%。

地產(chǎn)政策整體交付量影響有限

調(diào)控政策可能令行業(yè)發(fā)展放慢節(jié)奏，但整體影響有限。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體發(fā)展降速但不失速，視土地和財務(wù)資源稟賦不同分化將會凸顯。

行業(yè)終局會怎樣

微觀-基礎(chǔ)物管利潤率趨同

“基本維?！辈⒉淮嬖谔鄡r值調(diào)整空間，其計費的基本邏輯是“成本加成”，酬金制計費與業(yè)主利益將更為一致。當前多為包干制，在普遍缺少提價機制的情況下物企更傾向于通過壓降成本來獲取利潤，這是因為基層定價協(xié)商機制不完善。未來的發(fā)展方向是通過改進計費模式，在包干制上引入調(diào)價機制，或轉(zhuǎn)變?yōu)槌杲鹬?，從而支持服?wù)水平提升，令行業(yè)步入良性發(fā)展通道，提升市場化水平。物企在更為市場化、更加透明且更趨“性價比”導向的環(huán)境中利潤率終將趨同，直到10%-20%的合理區(qū)間為止。

中觀-單城市密度是關(guān)鍵變量

物業(yè)管理（包括生活服務(wù)）高度屬地化，基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容相對同質(zhì)化，單城市管理密度將是物企競爭力的核心要素。成本端的作用在于“勞務(wù)供應鏈管理”的優(yōu)化，在特定城市實現(xiàn)規(guī)模成本優(yōu)勢。收入端的本地生活服務(wù)也依賴管理密度所帶來的網(wǎng)絡(luò)效應，管理密度從根本上代表了一家物企在特定城市的“議價權(quán)”（甚至是“話語權(quán)”），是應該長期追求的第一力量。目前上市物企平均單城市的管理面積僅 100萬平米，個別區(qū)域性公司能達到 300-400萬平米，最好的是綠城服務(wù)的杭州區(qū)域約4,700萬平米。

宏觀：母公司資源是長期第一核心競爭力

1）物企的增長最終仍將是“資源依賴型”，因為能力會趨于同質(zhì)化；

2）物管是房企“綜合實力”在“存量時代”的繼承和延伸，并承載著房企在廣義“輕資產(chǎn)”領(lǐng)域的戰(zhàn)略，多元能力疊加的協(xié)同效益將是物企發(fā)展的必由路徑，行業(yè)內(nèi)長期收并購的方向?qū)⑹穷^部開發(fā)商系的物企的持續(xù)整合和業(yè)務(wù)生態(tài)完善。

3）頭部房企的軟性資源，包括政企關(guān)系、財務(wù)資源、品牌資源將在競爭中發(fā)揮很大作用。

長期拼賽道和資源

頭部物企基礎(chǔ)業(yè)務(wù)能力將趨同，最終賽道布局和資源實力將成為主要競爭壁壘。

商業(yè)運營管理的門檻最高，很大程度上依靠母公司基因；其次是各類增值服務(wù)，將取決于項目質(zhì)量及公司主動創(chuàng)業(yè)能力；最后是城市服務(wù)，比較以來政府關(guān)系。

資源角度，管理密度是第一要素，盡管規(guī)模和項目質(zhì)量也是貫穿始終的重要因素。

中期拼能力

若各物企戰(zhàn)略路徑已定時，綜合業(yè)務(wù)能力提升將成為最重要的事項，包括四個方面：

1）服務(wù)品質(zhì)與口碑提升-將成為中期維度競爭升溫的競爭“基石”；

2）競標外拓的能力-提升面積拓展的體量并改善結(jié)構(gòu)，尤其是部分收并購的邊際替代；

3）激勵機制與企業(yè)活力-支撐企業(yè)發(fā)展動能、促進人效提升，這將同時體現(xiàn)在基礎(chǔ)物管和多元業(yè)務(wù)上；

4）科技化應用能力-除了在硬件端通過一些科技化改造優(yōu)化管理成本，還要使用科技化工具在服務(wù)動作標準化、管理流程精細化的基礎(chǔ)上實現(xiàn)智能高效的作業(yè)體系。

短期拼增長

主要在于三個方面：盈利的增速、結(jié)構(gòu)、確定性。

end

來源 “物業(yè)產(chǎn)學研”