第十三屆全國人大代表、蘇寧集團董事長張近東表示，面對我國當(dāng)前面臨的深度老齡化問題，基于近年來部分物業(yè)企業(yè)在養(yǎng)老服務(wù)模式上的初步探索嘗試，張近東從物業(yè)服務(wù)視角提出了進一步的解決方案。

張近東建議政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項基金，加快建設(shè)國家養(yǎng)老服務(wù)管理信息系統(tǒng)，提升政府投入精準(zhǔn)化水平，做好養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域信息公開和政策指引，進一步完善以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)格局，推動“政府部門主導(dǎo)、社會力量參與、家庭承擔(dān)費用、物業(yè)企業(yè)實施”的養(yǎng)老服務(wù)模式。

沈國軍表示，近兩年，受線上消費疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國內(nèi)眾多購物中心、酒店和寫字樓等商業(yè)不動產(chǎn)紛紛以被動降租來抵御風(fēng)險。同時，不少商業(yè)綜合體通過加強線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經(jīng)濟等方式提升運營管理能力，實現(xiàn)了逆勢崛起，運營管理能力強的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品投資價值越來越受到認可。

當(dāng)前，在“新舊動能轉(zhuǎn)換，推動高質(zhì)量發(fā)展”的宏觀政策導(dǎo)向下，商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域正在從過去的產(chǎn)銷模式向“資管+運營”模式轉(zhuǎn)型，通過提升運營管理能力來實現(xiàn)資產(chǎn)增值，推動商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化已成為大勢所趨。

在沈國軍看來，盡管商業(yè)不動產(chǎn)的投資、經(jīng)營、估值與退出等邏輯均和住宅不動產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，但由于受到住宅不動產(chǎn)市場“房住不炒”的誤傷，商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域沉淀大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無法通過證券化等形式實現(xiàn)資本的良性循環(huán)。

“從國外成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗看，商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化不僅有利于盤活存量資產(chǎn)和沉淀資金，還能擴大物業(yè)持有人直接融資通道，提高金融市場配置資源的效率和效益。”沈國軍表示，同時對投資者來說，也豐富了資產(chǎn)配置渠道，對于建立和發(fā)展多層次資本市場具有重要意義。

從另外一方面來看，近年來國內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域成功推行的REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）也為商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化作出了較好的示范。

沈國軍認為，我國加快推進商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的時機已趨成熟，但相關(guān)的法制、監(jiān)管及財稅等政策還需進一步完善。

他建議，借鑒公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功經(jīng)驗，在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域開展公募REITs試點，優(yōu)先考慮資產(chǎn)儲備充足、資產(chǎn)運營管理經(jīng)驗豐富、主體經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)參與試點。引導(dǎo)參與主體多關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量，聚焦“資產(chǎn)融資”本義，同時引導(dǎo)物業(yè)持有人或資產(chǎn)管理人，通過提升資產(chǎn)運營和管理能力來打造REITs產(chǎn)品的核心競爭力。

全國人大代表、農(nóng)工黨天津市委會副主委、市中醫(yī)藥研究院主任醫(yī)師張智龍建議，隨著城市化進程的加快，物業(yè)管理成為社會治理的重要內(nèi)容。探索建立透明統(tǒng)一的物業(yè)管理收費制度，以居民滿意度為核心的考核評價機制等，暢通聯(lián)絡(luò)溝通渠道，完善糾紛解決機制。同時增強業(yè)主對物業(yè)管理有償服務(wù)的認知程度，提高契約意識和法治意識，推進物業(yè)費用收繳和提高物業(yè)服務(wù)水平良性聯(lián)動。

全國人大代表、德力西集團董事局主席胡成中建議,修改物業(yè)管理條例,強化業(yè)主權(quán)益保護。

他表示，“建議盡快啟動《物業(yè)管理條例》新一輪修訂工作,改變《條例》名稱,突出‘服務(wù)’屬性,增加‘物業(yè)管理委員會’的制度安排,作為業(yè)主委員會的過渡機構(gòu)?！焙芍写肀硎?實踐中,很多物業(yè)企業(yè)動輒把業(yè)主視為“管理對象”,如強推“人臉識別”、疫情期間自行加碼出入管制等現(xiàn)象時有發(fā)生。通過更名,就是要突出物業(yè)企業(yè)的“服務(wù)”屬性。目前各省出臺的物業(yè)管理條例中,陜西省已經(jīng)更名《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》,起到了很好的帶頭示范作用。

來源：中國物業(yè)管理協(xié)會