95個物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

1、物業(yè)管理：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序進行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動。

2、物業(yè)：是指房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。

3、在管物業(yè)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按委托合同進行管理服務(wù)的各類房屋。具體按用途分為住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫、其他用房。

4、物業(yè)管理前期介入：物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。

5、前期物業(yè)管理：即物業(yè)從開始交付給業(yè)主到業(yè)主成立業(yè)主大會之間這段時間的物業(yè)管理。

6、房屋建筑主體：指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。

7、業(yè)主：是指物業(yè)的所有權(quán)人。

8、業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成、在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法利益的組織。

9、管理規(guī)約：指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護及其管理等方面行為的合同。

10、物業(yè)共用部位：指物業(yè)管理中的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

11、房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計算公式：房屋完好率=（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）÷房屋建筑面積×100%

12、專項維修資金：是國家或有關(guān)部門或上級部門下?lián)艿慕o某個維修項目，具有專門指定用途或特殊用途的資金。這種資金都會要求進行單獨核算，?？顚Ｓ茫荒芘沧魉?。

13、業(yè)主委員會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。

14、物業(yè)費：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

15、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：指受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理合委托同,對物業(yè)的房屋建筑及共設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治、并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性有償服務(wù)的企業(yè)。

16、包干制：指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

17、酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

18、針對性的專項服務(wù)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。

19、委托性的特約服務(wù)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。

20、物業(yè)管理糾紛：指物業(yè)管理活動中的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府主管部門等在物業(yè)的使用、維修和管理中所發(fā)生的爭執(zhí)。

21、秩序維護員：指受聘于物業(yè)或安防管理企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定、行業(yè)規(guī)范（標準）或管理企業(yè)規(guī)章制度，具體實施維護管理區(qū)域公共秩序的工作人員。負責維護管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，協(xié)助做好安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等防范工作。

22、危房率：是指危險房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計算公式：危房率=危險房屋建筑面積÷總的房屋建設(shè)面積×100%

23、使用人：指房屋的承租人和實際使用人。

24、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理合委托同,對物業(yè)的房屋建筑及共設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治、并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性有償服務(wù)的企業(yè)。

25、專有部分：指在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。

26、部分共用部分：指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。

27、全體共用部分：是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。

28、房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地：指與建筑物相配套或者為建筑物使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施(包括水塔、鍋爐房、配電室等)和與之相鄰的場地、庭院、甬路、干道等。

29、物業(yè)管理的法律關(guān)系：是指物業(yè)管理關(guān)系中的當事人在物業(yè)管理活動中所形成的具體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

30、物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理：是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門依據(jù)法律、行政法規(guī)以及國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)，代表國家對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理的行為。

31、物業(yè)管理區(qū)域：是指根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市制定的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法劃定的區(qū)域。

32、投票權(quán)：是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利，是按照每一位業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積或者住宅套數(shù)的數(shù)量來確定的。

33、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指物業(yè)投標人通過公開招標、邀請招標或者協(xié)議方式，選擇聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

34、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)——是指物業(yè)服務(wù)合同期滿后，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用。

35、自然解聘——是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再被續(xù)期。

36、提前解聘——是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行。

37、前期物業(yè)服務(wù)合同——是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者公房出售單位在銷售物業(yè)之前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

38、臨時管理規(guī)約——是指建設(shè)單位依照國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，依照建設(shè)部《示范文本》的基本內(nèi)容，結(jié)合所準備銷售物業(yè)的實際情況，制定的最初的精度公約文本。

39、物業(yè)買受人——是指與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同、購買房屋的單位和個人。

40、協(xié)議方式——又稱談判方式或者指定方式，是指由招標單位直接選擇一家或者幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與之協(xié)商談判，達成協(xié)議。

41、物業(yè)共用部位——指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。

42、共用設(shè)施設(shè)備——指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或者單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和房屋等。

43、物業(yè)的承接——是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公有房屋出售單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會向接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)的過程。

44、物業(yè)管理用房——指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，由開發(fā)建設(shè)單位以建造成本價一并轉(zhuǎn)讓給購房業(yè)主集體，用作物業(yè)管理辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。

45、獨立的法人資格——是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。

46、物業(yè)服務(wù)成本——指物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理所必需的費用支出，不包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當取得的利潤。

47、裝飾裝修——指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建設(shè)活動。

48、物業(yè)管理違法行為——指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體故意或者過失地違反物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，或者違反具有法律效力物業(yè)服務(wù)合同約定所實施的侵害了物業(yè)管理法規(guī)所組控和保護的社會關(guān)系的行為。

49、責令限期改正——是實現(xiàn)行政處罰補救性功能的具體手段，是行政機關(guān)要求違法當事人對不法狀態(tài)予以糾正的一種措施。其目的在于要求違法當事人將不法狀態(tài)予以糾正的一種措施。

50、警告——是指行政主體對違法者實施的一種書面形式的譴責和告誡。目的是向違法者發(fā)出警戒，聲明行為人的行為已經(jīng)違法，避免其再犯。

51、罰款——指行政機關(guān)對于違反行政法律規(guī)范，不履行法定義務(wù)的個人、組織所作的一種經(jīng)濟上的處罰，使個人、組織承擔金錢給付義務(wù)。

52、建設(shè)單位——指建設(shè)項目的投資者或者開發(fā)者，其通過投資開發(fā)，取得建設(shè)項目的所有權(quán)。

53、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)——是物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備物業(yè)管理能力和水平的資格。

54、挪用——指將專項維修資金挪歸自己使用，或者借給他人使用。

55、入住：指房屋建筑完工并交付使用后,房屋業(yè)主住進新住宅。

56、智能管理：就是指物業(yè)管理范圍內(nèi)，通過智能化設(shè)備進行管理，比如保安巡邏可以通過24小時監(jiān)控，有問題保安到場，設(shè)備就更別說了可以通過智能化的進行管理。

57、設(shè)備點檢：為了維持生產(chǎn)設(shè)備的原有性能，通過人的五感（視、聽、嗅、味、觸）或者艦隊那的工具、儀器，按照預(yù)先設(shè)定的周期和方法，對設(shè)備上的規(guī)定部位（點）進行有無異常的預(yù)防性周密檢查的過程，以使設(shè)備的隱患和缺陷能夠得到早期發(fā)現(xiàn)、早期預(yù)防、早期處理，這樣的設(shè)備檢查稱為點檢。

58、物業(yè)管理檔案：是國家機構(gòu)社會組織和個人從事物業(yè)管理活動中直接形成對國家和社會及物業(yè)管理有價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。

59、房屋維修與養(yǎng)護：房屋竣工驗收交付使用后，由于自然因素和人為因素的影響而逐漸破損，使用價值逐漸降低。為了全面或部分地恢復(fù)失去的使用功能，防止、減少和控制期損壞程度，延長使用壽命，達到保值增值的目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對房屋進行日常保養(yǎng)（如定期對外墻進行粉刷等），對破損房屋進行維修與加固，對不同等級的房屋功能進行恢復(fù)與改善，從而保持和提高房屋的完好率，更好地為業(yè)主的居住、生活和工作服務(wù)。

60、物業(yè)環(huán)境：是指物業(yè)管區(qū)內(nèi)的周圍環(huán)境及公共設(shè)施。物業(yè)環(huán)境是指樓宇、住宅周圍的明確征用、占用、租用地域，有的有明顯的界限標志圍墻。

61、物業(yè)環(huán)境管理：物業(yè)管理公司通過執(zhí)法檢查履約監(jiān)督制度建設(shè)和宣傳教育等工作，進行物業(yè)環(huán)境維護及綜合整治工作的總稱。

62、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量：物業(yè)管理活動達到規(guī)定要求滿足住戶需求的能力和程度。

63、房屋買賣中的入伙：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主／用戶移交戶內(nèi)管理責任的過程，是業(yè)主(用戶)首次接收自己的物業(yè)，標志著小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)正式啟動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢已然形成。

64、繳款通知書：物管通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)繳納的款項及金額的文件。

65、治安管理：是各物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)害事故而對所管物業(yè)進行的一系列管理活動。

66、招標投標：指采購人事先提出貨物、工程或服務(wù)的條件和要求，邀請必要數(shù)量的投標者參加投標并按照法定或約定程序選擇交易對象的一種市場交易行為。它包括招標和投標兩個基本環(huán)節(jié)。

67、物業(yè)管理招標：是指物業(yè)所有權(quán)人或其開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會，在為物業(yè)選擇管理者時，通過制定符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，向社會公開，由多家企業(yè)競投，從中選擇最好的企業(yè)并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的過程。

68、物業(yè)管理投標：是指符合招標文件要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標準，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標的活動。

69、標底：是招標人為準備招標的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)算價格。

70、招標文件：又稱標書，是招標機構(gòu)向投標人提供的為進行招標工作所必需的文件。

71、投標函：是指投標人按照招標文件的條件和要求，向招標人提交的有關(guān)報價、質(zhì)量目標等承諾和說明的函件。

72、接管驗收：接管驗收包括房管部門、物業(yè)管理公司或建設(shè)單位自身以及個人對物業(yè)接管驗收。物業(yè)公司的接管驗收是指接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或者原有房屋等物業(yè)的以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。

73、物業(yè)管理協(xié)會：是指經(jīng)社會團體登記管理機關(guān)注冊登記、隸屬于行業(yè)行政主管部門、主要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)人員自愿參加組成的行業(yè)自律性組織。

74、停車服務(wù)費：是指為維護保養(yǎng)停車場地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工，原輔材料費用等。

75、綜合管理服務(wù)費：包括清掃保潔及清運；綠化養(yǎng)護；秩序維護；公共照明、通風、供電、 給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運行、小修、養(yǎng)護所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。

76、特約服務(wù)費：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費用。

77、物業(yè)消防管理：是物業(yè)為搞好區(qū)域內(nèi)的防火滅火工作，保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安 全所進行的一系列管理活動。

78、物業(yè)車輛管理服務(wù)：對機動車、摩托車、自行車等車輛進出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行駛、停 放等管理服務(wù)。

79、物業(yè)租賃：指房屋所有權(quán)人為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行為。

80、住宅管理：按照城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，達到一定規(guī)?；A(chǔ)配套設(shè)施比較齊全，已建成并投 入使用的相對封閉獨立的住宅群體和住宅區(qū)域。

81、房屋租賃：由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

82、寫字樓：就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理。”

83、高層建筑：超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。

84、交房：是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務(wù)，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但實際上物業(yè)應(yīng)該提供委托書。否則，是應(yīng)該由開發(fā)商自己履行該交付義務(wù)的。而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關(guān)。開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。

85、房屋使用面積：指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。

86、物業(yè)安全管理：是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財 產(chǎn) 的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。

87、物業(yè)管理體制：對物業(yè)按照市場化、社會化、專業(yè)化要求進行管理的模式。

88、物業(yè)管理機制：物業(yè)管理的服務(wù)產(chǎn)品，按照進入市場所遵循的價值規(guī)律和競爭規(guī)律而建 立的發(fā)展機制。

89、物業(yè)管理委員會：經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，由產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成，代表和維 護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的房屋管理自治組織。

90、房屋完損等級：用于綜合反映建筑物可供使用狀況的指標，根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和 設(shè)備三個組成部分的實際完損程度確定。

91、翻修工程：原有房屋須全部拆除、另行設(shè)計、重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件進行改造的 工程。

92、大修工程：需牽動或拆換部分主體和房屋設(shè)備，但不需全部拆除的工程。

93、中修工程：需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。

94、小修工程：為了保持房屋的原有完好等級，進行日常養(yǎng)護和及時修復(fù)小損小壞的工程。

95、綜合維修工程：指成片多幢(大樓可為單幢)大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。