解讀：“物業(yè)管理全覆蓋”意味著什么？
未來幾年，推進全國居住社區(qū)、尤其是存量老舊小區(qū)走向物業(yè)管理全覆蓋，是政策明確的指引方向，是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨。物企需要關(guān)注和把握物業(yè)管理全覆蓋下的發(fā)展機遇，與政府協(xié)同配合，共同嘗試、探索、突破全覆蓋工作中的難點，提供創(chuàng)新性、建設(shè)性解決思路。把握歷史機遇，為企業(yè)在城市級別提升管理密度、運營能力、智慧化轉(zhuǎn)型等奠定基礎(chǔ)。
物業(yè)管理全覆蓋帶來新增長空間
物業(yè)管理全覆蓋的難點和重點，在于老舊小區(qū)。
我國在2000年開始，樓市進入黃金期，住宅建設(shè)規(guī)模及檔次提升；引入專業(yè)化物業(yè)公司，服務(wù)水平提升；1999年開始征收房屋維修大修基金，新建住宅公共維修得到資金保障。而老舊小區(qū)，主要建于2000年以前，包含房改房、集資房、安置房等多種類型。由于建成年代早，環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施差、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、物業(yè)管理缺失等多種因素，成為居住環(huán)境差、居民意見大、社會矛盾突出的聚焦點。
自2019年6月國務(wù)院常務(wù)會議、以及住建部等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》表態(tài)開始，十三五期間的棚戶區(qū)改造基建模式逐漸結(jié)束，全面轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造模式，即對存量的環(huán)境整治和改造提升。
2020年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指導意見》，計劃到十四五末基本完成2000年底前建成的約21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。2021年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.56萬個，超額完成年度計劃。
老舊小區(qū)改造任務(wù)全面推進，改造完成后，如何實現(xiàn)長期有效管理，是政府和居民關(guān)注的重要民生工程。伴隨著城市更新、老舊小區(qū)改造的推進，改造后的居住社區(qū)物業(yè)管理，深刻影響居民生活品質(zhì)。
各省市陸續(xù)制訂相應(yīng)行動計劃，明確時間和路線，推動黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理全覆蓋。
以山東省為例，省住建廳《2021年全省物業(yè)管理工作要點》提出，專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到60%以上。省“十四五”規(guī)劃提出，到2025年，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到90%，新建住宅小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。從60%到90%的覆蓋率增長，在存量時代，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展帶來新增量空間。
老舊小區(qū)物業(yè)管理難點與實踐
老舊小區(qū)物業(yè)管理難度高，物業(yè)工作開展難。主要難點包括基礎(chǔ)設(shè)施稟賦差、觀念落后收費難、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜協(xié)調(diào)難等多方面。
基礎(chǔ)配套不完善、設(shè)施設(shè)備落后增加了物業(yè)管理成本。沒有大修基金、維護養(yǎng)護難，硬件設(shè)施長期得不到維護，都將直接拉高物業(yè)管理的成本投入。
老舊小區(qū)物業(yè)管理收費難。老舊小區(qū)老人、退休職工、外來打工人員等弱勢群體多，收入偏低。一些老舊小區(qū)居民原是單位退休職工，認為物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由原單位承擔，沒有繳費觀念。收費少、服務(wù)差、不愿繳費，形成惡性循環(huán)。
參與方復(fù)雜、利益訴求多，矛盾協(xié)調(diào)難。老舊小區(qū)往往包含公房、私房、企管房等各種類型，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。其中大量房屋出租，又造成流動人口多、治安環(huán)境差。違法違規(guī)建設(shè)普遍，居民矛盾突出。例如，隨著車輛保有量增加、停車難，私自安裝地鎖普遍、影響出行，頻繁造成鄰里糾紛。
盈利微薄運營難。作為主要收入的物業(yè)費，本就收費標準低且收繳率低。開展多種經(jīng)營，社區(qū)是否存在可挖掘的空間資源、以及如何運營存在難點。缺乏持續(xù)盈利模式，則無法維持物業(yè)管理的長期可持續(xù)的良性發(fā)展。
各地積極探索老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理全覆蓋的具體實現(xiàn)路徑。
以北京為例，在“十四五”改造規(guī)劃中明確提及，探索形成以民營企業(yè)為實施主體的“勁松模式”及國有企業(yè)參與實施的“首開經(jīng)驗”。
“勁松模式”中，勁松街道引入社會資本愿景集團，簽訂為期20年的運營協(xié)議，社會機構(gòu)參與更新與物業(yè)管理。勁松一區(qū)、二區(qū)作為先行試點，由愿景集團投入改造。愿景集團一方面提供“先嘗后買”的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)獲取物業(yè)收入，另一方面挖掘新增公共資產(chǎn)運營權(quán)，與專業(yè)機構(gòu)合作運營，獲得“微利”回報。通過后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)使用者付費、政府補貼、商業(yè)收費等多種渠道，實現(xiàn)一定期限內(nèi)投資回報平衡、“微利可持續(xù)”。
北京市屬國企首開集團，“政企合作”，和石景山、東城、西城等區(qū)政府簽署老舊小區(qū)更新和物業(yè)管理服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議。首開集團打造北京市非經(jīng)資產(chǎn)接收、管理、處置、運營平臺，統(tǒng)籌小區(qū)和首開集團周邊資源。完善物業(yè)管理，實行“先嘗后買”和“持續(xù)更新”。首華物業(yè)從物業(yè)費、停車費、低效空間再利用、便民服務(wù)等方面為居民提供服務(wù)。物業(yè)費收取方面，通過成立物管會，引入第三方服務(wù)評估機構(gòu)，明確物業(yè)服務(wù)收費標準。盤活低效空間再利用，分為公益空間和盈利空間，例如將空置車棚布局成便民服務(wù)業(yè)態(tài)。石景山區(qū)通過產(chǎn)權(quán)單位擔一點、政府資金獎一點、居民個人出一點、公共收益收一點的“四個一點”打通資金籌措渠道。
龍頭物企也在老舊小區(qū)管理領(lǐng)域積極探索。
重慶九龍坡區(qū)謝家灣街道為其北區(qū)老舊小區(qū)引入碧桂園服務(wù)，打造重慶城市有機更新的先行先試重點區(qū)域。萬科在北京、深圳、武漢等地試點與政府合作承接老舊小區(qū)物業(yè)管理。
龍頭企業(yè)攜管理優(yōu)勢、效率優(yōu)勢，從提升城市管理濃度視角，將老舊小區(qū)管理與城市服務(wù)進行資源統(tǒng)籌、通盤考慮。例如，在維護保養(yǎng)市政設(shè)施之余，連帶做好周邊老舊小區(qū)的綠化和保潔。采用居民出一點、政府補一點、企業(yè)盤活小區(qū)公共資源收入一點等方式，解決物業(yè)運營成本等問題。
十四五期間，政策推動物業(yè)管理全覆蓋，存量住宅物業(yè)管理市場空間被打開。地方國有企業(yè)，在這一領(lǐng)域有著天然的切入優(yōu)勢；但龍頭物企、民營企業(yè)也在積極參與到老舊小區(qū)改造及物業(yè)管理領(lǐng)域中。物業(yè)管理全覆蓋，正為行業(yè)發(fā)展帶來新歷史機遇。
一方面，以老舊小區(qū)為主的新增市場，為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增長帶來發(fā)展機遇。政府財政補貼，先嘗后買、菜單式服務(wù)提升業(yè)主繳費意識，空閑公共空間運營收入等，為老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支平衡帶來實現(xiàn)路徑。
另一方面，在具體落地和業(yè)務(wù)盈利空間上，又仍面臨著種種難點。進一步完善政策配套，例如物業(yè)費動態(tài)調(diào)價機制，加快完善老舊小區(qū)專項維修資金制度實操機制等，將是推動政策落地的重要支撐。