01天時（黃金時間）

一、在業(yè)主上下班前后的一個小時比如寫字樓的業(yè)主8：30上班，物業(yè)服務(wù)人員在8：15～9：15，就應(yīng)在大堂電梯廳恭候業(yè)主，既可以引導(dǎo)電梯，又可以熟悉業(yè)主。比如業(yè)主5：30下班。住宅的物業(yè)服務(wù)人員可以在6：00～7：00之間，在小區(qū)人口恭候業(yè)主，歡迎業(yè)主回到溫馨小區(qū)，有時還可以和業(yè)主增加互動，方便收取物業(yè)服務(wù)費。

二、業(yè)主生日、新婚、節(jié)日等喜慶日子物業(yè)公司在這個時候送上祝福，最能打動業(yè)主的心，密切相互之間的關(guān)系。如三八婦女節(jié)的時候開展的“送人玫瑰，手留余香”的活動。

三、業(yè)主生病、搬家等需要幫助時物業(yè)公司應(yīng)提供力所能及的幫助，危難之時顯身手，就能實現(xiàn)滿意到感動的超越。如某項目市政停水，除提前溫馨提示外，還安排安管員幫助樓上的業(yè)主在一樓打水送上去。僅此一個舉措，就能夠贏得業(yè)主的好口碑！

02 地利（重點區(qū)域）

一、進出口

如果業(yè)主每天進出口能感受物業(yè)服務(wù)人員的微笑和問候，那種親切溫暖的感覺油然而生。這也是防盜的第一關(guān)，管理嚴(yán)才能杜絕安全事故發(fā)生。

二、地下車庫

特別是通往地下停車場的電梯廳，一要標(biāo)識明確，二要整潔衛(wèi)生。

三、設(shè)備房

設(shè)備設(shè)施管理的好壞，能體現(xiàn)一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)水平。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期組織業(yè)主參觀設(shè)備房，既能讓業(yè)主體驗到物業(yè)服務(wù)的艱辛，又能增強物業(yè)服務(wù)人員的自豪感。

03人和（判斷標(biāo)準(zhǔn)）

一、門衛(wèi)門衛(wèi)對陌生人的態(tài)度除了業(yè)主/租客，保安對主要的三類訪客應(yīng)該有不同的接待辦法：經(jīng)常進入小區(qū)的保姆、送奶工、快遞員等，這些人進出小區(qū)，門衛(wèi)是不聞不問，還是會按月給他們辦理臨時出入證；居住者的朋友進入小區(qū)時，門衛(wèi)有沒有電話詢問居住者家庭并登記；臨時性訪客比如調(diào)查員、看房者進入小區(qū)有沒有登記，保安人員有沒有陪同。

二、小區(qū)公共區(qū)域和綠化綠化是不是修剪得比較整齊，路面上能不能看見垃圾，人工河道里和水景里的水質(zhì)是不是清潔，有沒有異味，有沒有蚊蟲飛舞。車行道、人行道、樓道等公共區(qū)域能不能看見黑色污垢。

三、建筑外立面小區(qū)樓房的外立面能不能看到明顯的污漬、銹斑，通常物業(yè)公司如果能一年清潔一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能讓房子表面看起來比較干凈。如果你能看到房子的外表面明顯和別人不一樣—比別人家多裝了鐵欄桿、玻璃花房，陽臺玻璃窗比別人多凸出去一塊，也說明物業(yè)監(jiān)督和勸解不夠。

四、物業(yè)反應(yīng)的速度物業(yè)報修電話應(yīng)該保證24小時有人接聽，急修半小時內(nèi)必須上門，如果是一般的報修，能不能在1天內(nèi)處理完。如果有業(yè)主投訴，多長時間能答復(fù)處理完畢—通常3天內(nèi)處理完是中等水平的服務(wù)。

五、安全防衛(wèi)的級別小區(qū)的巡邏保安是否認(rèn)識業(yè)主/租客，你在小區(qū)里兜一圈，能看見巡邏保安幾次。如果小區(qū)保安不認(rèn)識業(yè)主/租客，巡邏頻率又低，大家的安全就懸了。行業(yè)標(biāo)桿萬科物業(yè)的保安被要求做到100%認(rèn)識小區(qū)業(yè)主的車，上崗3個月內(nèi)認(rèn)識70%的業(yè)主。關(guān)注公眾號：物業(yè)管理圈。小區(qū)圍墻是不是都安裝上防盜網(wǎng)、防爬刺等防盜設(shè)備，住在低樓層的業(yè)主是不是特別加強了安全保衛(wèi)措施，是加裝防盜系統(tǒng)，還是在特定時間段增加巡邏和監(jiān)視次數(shù)。閉路監(jiān)控鏡頭是否24小時監(jiān)視。

六、各種設(shè)備的狀況大型機電設(shè)備每年都要進行保養(yǎng)維修，每月檢查。雖然配電房、設(shè)備間等地方你無從考察，但是也可以從其他設(shè)備上看出物業(yè)管理的質(zhì)量。防盜門是不是能正常開合，樓宇對講功能是不是正常，電梯按鈕和燈具是不是完好，電梯內(nèi)是不是整潔，露天和樓道的公燈能不能正常使用。

來源：地產(chǎn)物業(yè)課程（以上內(nèi)容為整理轉(zhuǎn)載，如有侵權(quán)請及時聯(lián)系我們刪除）