住在小區(qū)的業(yè)主們，對(duì)物業(yè)費(fèi)一定不陌生。日積月累，物業(yè)費(fèi)成為家庭生活中一筆不小的開支。但是，這筆物業(yè)費(fèi)你算得明白嗎？業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)后能享受哪些服務(wù)？物業(yè)費(fèi)花到哪里去了？空置房也要收物業(yè)費(fèi)嗎？今天，我們就來算一算物業(yè)費(fèi)“明白賬”。

Q1

物業(yè)費(fèi)涵蓋哪些服務(wù)內(nèi)容？

答：物業(yè)費(fèi)是指：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，而向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用。

一般來說，物業(yè)費(fèi)主要包括以下幾個(gè)部分：

1、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

2、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)費(fèi)用；

4、辦公費(fèi)用；

5、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

7、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

8、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

Q2

既然物業(yè)公司收了物業(yè)費(fèi)，就應(yīng)該負(fù)責(zé)所有住宅設(shè)施的維修嗎？

答：許多業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的認(rèn)知有誤區(qū)，就是認(rèn)為物業(yè)費(fèi)里什么都包含，但其實(shí)并非如此。以下幾個(gè)方面就不包含在物業(yè)費(fèi)里：1、住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用。例如，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，物業(yè)公司是沒有義務(wù)管的，即便物業(yè)為業(yè)主提供了這些維修服務(wù)，他們也是可以收費(fèi)的。

2、因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費(fèi)用。例如，滲水、漏水、裂縫等，物業(yè)也是沒有義務(wù)修理的，但是物業(yè)有義務(wù)替業(yè)主向開發(fā)商反映，以便業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商處理。

3、公共設(shè)備的大修（主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房）、中修（主要適用于一般損壞房屋費(fèi)用）及重大部件更換費(fèi)用，這些也不包含在物業(yè)費(fèi)里，但可以用維修資金解決。

Q3

物業(yè)費(fèi)從哪天開始繳納？

答：業(yè)主自收房（收到收房通知，業(yè)主自身原因未收房，以通知的期限日視為收房）時(shí)起，即占有、使用房屋并享受物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。

Q4

業(yè)主沒有搬進(jìn)房子住，空置房可以不付物業(yè)費(fèi)嗎?

答：不可以。《民法典》第九百四十四條和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，明確規(guī)定了業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)管理是指業(yè)主通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)主要是針對(duì)房屋的服務(wù)，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議提供了相關(guān)的物業(yè)服務(wù)，即履行了合同約定之義務(wù)。所以，業(yè)主不能以未入住為由而不繳納物業(yè)費(fèi)。

Q5

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，可以不繳物業(yè)費(fèi)嗎？

答：按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)，所以一般情況下物業(yè)費(fèi)是必須得交的。但如果業(yè)主認(rèn)為有物業(yè)服務(wù)存在問題，應(yīng)該與物業(yè)管理公司好好協(xié)商解決，不應(yīng)該以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式消極抵抗，可以就存在的服務(wù)問題向業(yè)主委員會(huì)反映，必要時(shí)可以拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。

試想，如果業(yè)主們都不繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司運(yùn)營經(jīng)費(fèi)就會(huì)不足，那么物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理很難維持，這將損害全體業(yè)主的利益。與此同時(shí)，這也會(huì)加深業(yè)主與與物業(yè)管理公司之間的矛盾，嚴(yán)重影響雙方在小區(qū)內(nèi)和諧共處。

Q6

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，被斷水?dāng)嚯娏嗽趺崔k？

答：《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。但是，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。 

如果業(yè)主因拖欠物業(yè)費(fèi)被斷水?dāng)嚯?，建議與物業(yè)公司協(xié)商解決，盡快補(bǔ)足物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主是因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，建議參照“問題五”的解答予以解決。

Q7

物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)流程是怎樣的？

答：物業(yè)收費(fèi)完全實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，由第三方機(jī)構(gòu)先評(píng)估，再由業(yè)主表決決定。

物業(yè)費(fèi)調(diào)整關(guān)系到社區(qū)每家每戶，價(jià)格調(diào)整事前、事中、事后應(yīng)做到全過程監(jiān)督，提高業(yè)主的參與率，給業(yè)主一本“明白賬”。