“勁松模式”指北京朝陽(yáng)區(qū)勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造的成功范式；“首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)”指首開(kāi)集團(tuán)在老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務(wù)升級(jí)方面提供的經(jīng)驗(yàn)。

勁松模式：指北京朝陽(yáng)區(qū)勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造的成功范式。該社區(qū)始建于1978年，總建筑面積19.4萬(wàn)平方米。小區(qū)年代久遠(yuǎn)，存在若配套服務(wù)項(xiàng)目不全、設(shè)施老化以及專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理缺乏等問(wèn)題，整體居住環(huán)境不再滿(mǎn)足住戶(hù)期望，居民希望引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)并為老樓加裝電梯。

通過(guò)區(qū)級(jí)統(tǒng)籌，街鄉(xiāng)主導(dǎo)，社區(qū)協(xié)調(diào)，居民議事，企業(yè)運(yùn)作，五方聯(lián)動(dòng)推進(jìn)老舊小區(qū)的改造更新工作;

“先嘗后買(mǎi)”，企業(yè)提供為期四個(gè)月免費(fèi)服務(wù)，讓居民在感受到生活品質(zhì)提升基礎(chǔ)上逐步接受物業(yè)服務(wù)付費(fèi)理念。

首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)：指首開(kāi)集團(tuán)在老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務(wù)升級(jí)方面提供的經(jīng)驗(yàn)，是國(guó)有企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的典型模式。具體包括完善物業(yè)管理，實(shí)行"先嘗后買(mǎi)”和”持續(xù)更新”，根據(jù)居民提出新的合理化建議持續(xù)開(kāi)展微改造，并注重物業(yè)服務(wù)前置，著眼建立長(zhǎng)效機(jī)制，將"硬設(shè)施”與”軟服務(wù)"結(jié)合。

光大證券認(rèn)為老舊小區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施差、缺乏專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理等問(wèn)題，無(wú)法滿(mǎn)足居民日常生活的需求。根據(jù)“勁松模式”和“首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)”，老舊小區(qū)改造必須充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)前置作用，在解決居民訴求、改造方案出臺(tái)和實(shí)施、部分資金投入、后期維護(hù)和持續(xù)運(yùn)營(yíng)等方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均扮演核心角色。

國(guó)務(wù)院指出到“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)；根據(jù)住建部摸排，全國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬(wàn)個(gè)、涉及居民上億人、超4200萬(wàn)戶(hù)、建面約40億平。國(guó)家多部門(mén)明確提出支持老舊小區(qū)引入市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)。

光大證券認(rèn)為，老舊小區(qū)改造催生三大業(yè)務(wù)：基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)、其他社區(qū)增值服務(wù)。

1) 基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)：包括傳統(tǒng)四保:保安、保潔、保綠、保修。根據(jù)首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)與勁松模式，居民對(duì)于老舊小區(qū)改造的訴求之一是引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)。對(duì)社區(qū)資產(chǎn)(包括公共設(shè)施和個(gè)人住宅)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)維護(hù)，從而達(dá)到社區(qū)資產(chǎn)保值增值的目的。同意繳納物業(yè)管理費(fèi)，引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是居民對(duì)于美好生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)需求的反映，按照摸排測(cè)算，老舊小區(qū)改造催生的物業(yè)管理市場(chǎng)體量可觀。

2)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)：如停車(chē)管理服務(wù)，智能安防監(jiān)控、智慧小區(qū)管理平臺(tái)、電梯服務(wù)、社區(qū)廣告業(yè)務(wù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在老舊小區(qū)改造中憑借資源整合優(yōu)勢(shì)和成本易管控優(yōu)勢(shì)發(fā)展空間運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期提供舊改小區(qū)空間安全管理、綠化環(huán)境改造、適老化改造、智慧化改造等;后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合居民需求，制定針對(duì)性服務(wù)方案和維護(hù)方案，真正滿(mǎn)足業(yè)主需求，改善生活環(huán)境，謀求長(zhǎng)效穩(wěn)健管理。

3) 其他社區(qū)增值服務(wù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以憑借"貼合社區(qū)，響應(yīng)迅速”的特點(diǎn)在舊改小區(qū)中開(kāi)拓養(yǎng)老托幼、醫(yī)療助餐等一系列"軟件"服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)摸查舊改小區(qū)老年人的信息和需求，建立集日間照料和居家養(yǎng)老為一體的社區(qū)養(yǎng)老驛站;可聯(lián)合社區(qū)人員成立社區(qū)托育中心，面向有需求的業(yè)主，提供全方位育兒咨詢(xún)、早教課。日托半日托，親子活動(dòng)等;物業(yè)還可以提供社區(qū)家政服務(wù)生活純凈水供應(yīng)等延伸服務(wù)，增設(shè)一系列機(jī)構(gòu)與設(shè)施，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社區(qū)便利機(jī)構(gòu)、餐飲機(jī)構(gòu)、智能快件存儲(chǔ)柜等，提升為業(yè)主服務(wù)效能。

老舊小區(qū)改造的加速推進(jìn)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滲透率，擴(kuò)大物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)空間。