物業(yè)公司就無權(quán)收取物業(yè)費。但物業(yè)公司也對其房屋提供了相應(yīng)服務(wù)。
經(jīng)典案例：宋某某等與北京某邦物業(yè)管理有限公司順義分公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書
案件來源：北京市第三中級人民法院（2022）京03民終6747號
一審法院認定主要案件事實：
2017年6月30日，姜某、宋某某與某邦物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》，甲方為姜某、宋某某，乙方為某邦物業(yè)。該合同寫明：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就物業(yè)管理服務(wù)達成如下協(xié)議。其中，該合同約定：六、物業(yè)管理費及其它費用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用）。1．物業(yè)管理費標準：按建筑面積2.2元／平方米／月；物業(yè)管理費標準將按北京市法規(guī)、政策調(diào)整。姜某、宋某某提交照片證明物業(yè)不作為，小區(qū)衛(wèi)生狀況差、物業(yè)私自改變道路用途、地下室漏水、墻皮脫落、私拉電線以及姜某、宋某某并未實際在涉訴房屋居住，不應(yīng)當全額交納物業(yè)費。某邦物業(yè)表示，保潔人員每日定時清理垃圾；因之前消防通道亂停放嚴重，為了消防通道暢通，才安裝的地樁，后停車秩序良好后陸續(xù)拆除了地樁；認可地下室漏水，已經(jīng)告知開發(fā)單位維修處理；認可墻皮脫落問題，已積極聯(lián)系開發(fā)商施工單位，2020年10月已經(jīng)全部維修完成；不認可私拉電線等問題；認可姜某、宋某某未實際入住，但不認可應(yīng)該按照空置物業(yè)管理費交納，物業(yè)提供的是公共服務(wù)，服務(wù)對象是全體業(yè)主，是因為姜某、宋某某個人原因沒有居住。某邦物業(yè)于2016年6月17日經(jīng)核準成立，其經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理，故某邦物業(yè)與姜某、宋某某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》并未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)依約行使權(quán)利、履行義務(wù)。姜某、宋某某認為并未實際入住，未享受過物業(yè)服務(wù)，僅同意交納部分物業(yè)費。一審法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。故，對于姜某、宋某某主張的空置房屋未享受到物業(yè)服務(wù)不應(yīng)當全額交納物業(yè)費的辯解意見，一審法院不予采信。姜某、宋某某表示物業(yè)服務(wù)不達標，但其現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明某邦物業(yè)在履行合同中存在重大違約行為，導(dǎo)致業(yè)主喪失了根本的合同利益，且姜某、宋某某主張的物業(yè)服務(wù)問題亦不宜根據(jù)某一短時期的服務(wù)質(zhì)量問題或者單個、局部問題來認定，而應(yīng)考慮小區(qū)的整體服務(wù)情況和持續(xù)狀態(tài)予以確認，故一審法院認為姜某、宋某某所述的問題不足以構(gòu)成減免物業(yè)費的理由，故對其相關(guān)辯解不予采信。故對于某邦物業(yè)主張的姜某、宋某某交納2018年10月6日至2021年12月31日期間物業(yè)費的訴訟請求，一審法院予以支持。關(guān)于某邦物業(yè)主張的違約金，因姜某、宋某某并非故意拖欠物業(yè)費，故對于某邦物業(yè)主張的違約金，一審法院不予支持。一、姜某、宋某某給付北京某邦物業(yè)管理有限公司順義分公司2018年10月6日至2021年12月31日期間的物業(yè)費10379元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行；二、駁回北京某邦物業(yè)管理有限公司順義分公司的其他訴訟請求。物業(yè)服務(wù)具有公眾性，它的主要價值在于在滿足公共服務(wù)的同時，達到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現(xiàn)在對全體業(yè)主的服務(wù)。物業(yè)費是一個綜合性的費用，包含小區(qū)保潔費、保安費、綠化費、維護費等，大部分是為全體業(yè)主公共部分的管理、共用設(shè)備設(shè)施維護產(chǎn)生的費用，并非針對專門某個業(yè)主的服務(wù)。雖然房屋空置，但小區(qū)的衛(wèi)生每天需要打掃，小區(qū)的綠化需要一直維護，小區(qū)的公共設(shè)施需要一直巡查維護等等，以上服務(wù)的主要對象為小區(qū)的房屋，而入住的人為小區(qū)增加的維護費用則微乎其微，因此雖然沒有入住，但業(yè)主仍然在實質(zhì)上享受了物業(yè)服務(wù)，仍然需要支付物業(yè)費用。《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。《民法典》第五百零九條規(guī)定，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
