維修資金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

房屋共用部位主要包括房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面（含陽臺外墻面）、單元門、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

房屋共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、安保設(shè)施、避雷設(shè)施、排水設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、自行車棚、公益性文體器械與場所及其使用的房屋、共用設(shè)施設(shè)備用房等。

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;

④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。違反規(guī)定，施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

①依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

②依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

③應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。合同未約定的，應(yīng)當(dāng)由維修資金承擔(dān)。

不能。居民發(fā)現(xiàn)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題需要維修，應(yīng)當(dāng)馬上向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋管理單位或業(yè)主委員會（社區(qū)居委會代行）報告。經(jīng)上述單位判斷屬于維修資金列支范圍的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位按照法定程序申請使用維修資金進行維修。

居民可以向住宅所在地街道辦事處反映，由街道辦事處督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位盡快申請?zhí)崛【S修資金進行維修。

對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理單位拒不申請?zhí)崛【S修資金進行維修的，街道辦事處可以確定應(yīng)急維修單位申請維修資金進行應(yīng)急維修，或由街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主委員會或社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會會議委托其他維修單位申請維修資金進行維修。

居民可以直接向街道辦事處反映，對屬于應(yīng)急維修范圍的，由街道辦事處確定應(yīng)急維修單位申請維修資金進行應(yīng)急維修；對不屬于應(yīng)急維修范圍的，由街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主委員會或社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會會議委托維修單位申請維修資金進行維修。

根據(jù)規(guī)定，非應(yīng)急維修使用維修資金需要征求維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決（俗稱雙三分之二），并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（俗稱雙過半）。

應(yīng)急維修使用維修資金不需要征求業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會（社區(qū)居委會代行）、相關(guān)業(yè)主同意，街道辦事處、區(qū)住建局及相關(guān)專業(yè)部門現(xiàn)場確認后即可提取使用。這里的專業(yè)部門主要包括：涉及消防的應(yīng)急局或消防救援機構(gòu)，涉及電梯的電梯檢測機構(gòu)。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生下列情形之一，應(yīng)當(dāng)作為應(yīng)急維修項目，立即進行維修：

①屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

②樓體外檐、外墻立面（含陽臺）脫落或發(fā)生空鼓、開裂有脫落風(fēng)險的；  

③共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

④公共護（圍）欄破損嚴重或有倒塌危險，危及人身、財產(chǎn)安全的；

⑤電梯突發(fā)故障影響正常使用和人身、財產(chǎn)安全，未在物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)，且經(jīng)市物業(yè)行政主管部門確定的電梯檢驗機構(gòu)（以下簡稱電梯檢驗機構(gòu)）無償確認的；

⑥消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或部分設(shè)備、部件損壞，無法正常使用的；

⑦其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情形。

非應(yīng)急維修項目應(yīng)由業(yè)主委員會或社區(qū)代行業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議，征求維修資金列支范圍業(yè)主意見，討論決定維修資金使用問題。

由業(yè)主委員會自行組織或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)征求業(yè)主意見的，征求意見表應(yīng)加蓋業(yè)主委員會印章，業(yè)主委員會對征求意見結(jié)果嚴格核實，承擔(dān)責(zé)任。街道辦事處視情況抽查或核查征求意見情況，加強業(yè)主大會會議和維修資金使用監(jiān)督管理，社區(qū)根據(jù)街道辦事處要求配合相關(guān)工作。

由社區(qū)代行業(yè)主委員會職責(zé)自行組織或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)征求業(yè)主意見的，征求意見表應(yīng)加蓋社區(qū)印章，社區(qū)對征求意見結(jié)果嚴格核實，承擔(dān)責(zé)任。街道辦事處視情況抽查或核查征求意見情況，加強業(yè)主大會會議和維修資金使用監(jiān)督管理。

維修資金使用應(yīng)當(dāng)遵循“受益人和負擔(dān)人相一致”的原則。

對屋面防水、外墻脫落等單棟建筑維修工程，維修資金列支范圍為單棟建筑業(yè)主，只需征求該棟建筑業(yè)主意見，無需征求小區(qū)其他業(yè)主意見，維修費用由該棟建筑業(yè)主按照各自房屋建筑面積比例分攤。

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同使用的監(jiān)控設(shè)施、消防設(shè)施等維修工程，維修資金列支范圍為本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主，需要征求本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主意見，維修費用由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自房屋建筑面積比例分攤。

同一住宅小區(qū)（物業(yè)管理區(qū)域）內(nèi)分割成多個自然街區(qū)，對每個自然街區(qū)內(nèi)獨立使用的道路、綠地、欄桿等維修工程，不涉及該自然街區(qū)以外的其他業(yè)主，需要征求本自然街區(qū)內(nèi)全體業(yè)主意見，維修費用由本自然街區(qū)內(nèi)全體業(yè)主按照各自房屋建筑面積比例分攤。

年度維修計劃中涉及多項維修工程，應(yīng)根據(jù)實際區(qū)分每個維修工程的列支范圍，并分別征求列支范圍內(nèi)業(yè)主的意見，每個維修工程的費用由相關(guān)列支范圍內(nèi)業(yè)主按照各自房屋建筑面積比例分攤。

根據(jù)規(guī)定，使用維修資金應(yīng)當(dāng)征求維修資金列支范圍內(nèi)業(yè)主意見。因此只要是列支范圍內(nèi)的業(yè)主，無論是否交納維修資金都應(yīng)當(dāng)征求意見，并建議在征求意見同時宣傳維修資金政策，引導(dǎo)業(yè)主及時補交維修資金。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，需要征求維修資金列支范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主意見，并由列支范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主按照各自房屋建筑面積的比例分攤。

已交納維修資金的，從維修資金中列支；未交納維修資金的，應(yīng)由業(yè)主直接分攤維修費用。

對業(yè)主拒不分攤維修費用的，非應(yīng)急維修項目的維修資金使用單位可以通過法律程序追繳維修費用；應(yīng)急維修項目可由街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主委員會、社區(qū)居委會及其他有關(guān)單位根據(jù)業(yè)主大會的委托或法律法規(guī)的規(guī)定通過法律途徑進行追繳。

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