隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，“小區(qū)人”已逐漸替代傳統(tǒng)的“單位人”，新的住宅小區(qū)應(yīng)運而生。隨著人們法律意識和證據(jù)意識的不斷增強以及物業(yè)服務(wù)市場的競爭愈發(fā)激烈，業(yè)主與物業(yè)公司間的糾紛也日益增多。

　　根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年2月諸暨市人民法院累計受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1801件，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢。一起看似小而簡單的物業(yè)糾紛案件，卻往往隱藏著物業(yè)公司和業(yè)主之間的大矛盾，今天就讓我們說說，物業(yè)服務(wù)糾紛中那些不得不提的事兒。

　　案情回顧

　　2016年初，諸暨市某小區(qū)的幾十名業(yè)主忽然被物業(yè)公司給告了，理由是，他們一直拖欠物業(yè)管理費。

　　某物業(yè)公司稱：自2013年伊始，該物業(yè)公司和該小區(qū)開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，便對小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)和管理。隨著時間的推移，部分小區(qū)業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位為由抵制繳納物業(yè)費等各項費用。某物業(yè)公司遂訴至諸暨市人民法院要求未繳納物業(yè)費的業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費用和相應(yīng)違約金或滯納金。

　　“治安不好、衛(wèi)生差、水電不通、車輛亂停、車位不規(guī)范、通道被堵塞、保安態(tài)度差……”在與承辦法官的交談中，業(yè)主張某是一肚子苦水。為了證明某物業(yè)公司的管理不到位，趙某等業(yè)主還拿出拍下的小區(qū)內(nèi)垃圾不清理、違章建筑無人理會、車輛停放無序、綠化帶被種菜、墻體漏水等情況的照片和視頻。在承辦法官與業(yè)主的電話溝通和現(xiàn)場調(diào)解中，許多業(yè)主紛紛表示，我不是為了幾千塊錢，我是咽不下這口氣。既然物業(yè)公司的物業(yè)打折，為什么我們的物業(yè)費不能打折？

　　法官說法

　　業(yè)主要維權(quán)，“一哭二鬧三上吊”式的無理取鬧是沒有用的，準確的了解物業(yè)糾紛的特點、正當?shù)奶岢鲎约旱目罐q意見、避免對物業(yè)費理解的誤區(qū)、配合法院展開工作才是化解矛盾最有效的手段和方式。

　　一、物業(yè)服務(wù)糾紛呈現(xiàn)的特點：

　　案件數(shù)量上升快——收案以十計數(shù)是常態(tài)，收案以百計也無需驚訝。

　　案件標的小——多在萬元以下，撐起小額訴訟程序的半邊天。

　　案件的被告多數(shù)為業(yè)主——找得到的、找不得到的；好脾氣的、壞脾氣的；常住的、不住的；自己的、承租的；物業(yè)公司要找得還是真正的業(yè)主。

　　案件處理難度大——送達老大難，調(diào)解費口舌，一言不合法官背黑鍋。

　　二、不交物業(yè)費，這些理由不成立

　　不是前期物業(yè)服務(wù)合同當事人：前期物業(yè)服務(wù)合同具有涉他性，效力可以追及業(yè)主。

　　物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主財產(chǎn)損失：業(yè)主可以據(jù)此提出違約或侵權(quán)之訴，也可以以此為由進行抗辯，法院在最后的認定中會根據(jù)安保責任的范圍和以及業(yè)主的具體損失酌情減免。

　　物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵——找不到停車位、私搭亂建未解決、漏水又停電……：首先，依據(jù)誰主張誰舉證的原則，一般由業(yè)主承擔存在瑕疵的舉證責任；其次，業(yè)主需區(qū)分不同的法律關(guān)系。

　　房子只買未居住，空置房未享受物業(yè)服務(wù)：雖然未入住，但是公共區(qū)域的維護、清掃等費用依然存在，當然，在此情況下，適當打折是可行的。

　　三、調(diào)撤為主、判決為輔

　　為響應(yīng)案件繁簡分流的號召以及減少當事人訴累的原則，市法院指定具有豐富經(jīng)驗的法官承辦此類案件，通過訴前調(diào)解和訴中調(diào)解相結(jié)合，耐心細致向業(yè)主進行法律政策解釋，主動釋明當事人的法律責任，引導當事人通過調(diào)解手段化解糾紛。

　　據(jù)統(tǒng)計，2017年1月至今，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的調(diào)撤率一直處于75%之上。這表明我們的工作是卓有成效的。

　　四、關(guān)于服務(wù)糾紛，這些法規(guī)你得懂

　　《中華人民共和國合同法》第一百零七條：【違約責任】當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：【違約金】當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

　　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)。

　　《物業(yè)管理條例》第42條：【物業(yè)服務(wù)費用交納】業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　業(yè)主們總覺得，不交物業(yè)費可以制衡物業(yè)服務(wù)公司。其實，簽訂好物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)定好雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任，成立有效的業(yè)主大會，充分發(fā)揮全體業(yè)主的公告管理權(quán)利，比什么都重要！