一、物業(yè)管理產(chǎn)生的主要原因

　　物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。一套行之有效的管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，形成了物業(yè)管理最早的雛形。

　　后來(lái)社會(huì)其他人士紛紛效仿，并得到英國(guó)政府的肯定和支持，成立了世界上第一個(gè)非營(yíng)利性的物業(yè)管理行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)。以英國(guó)為起源，在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在西方各國(guó)逐漸推行開來(lái)。

　　隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加，20世紀(jì)初，美國(guó)也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)——芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。

　　以英美兩國(guó)為開端，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府所重視，逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。

　　物業(yè)管理之所以最初在歐美資本主義國(guó)家誕生并得以發(fā)展，主要基于三個(gè)原因。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變要求建筑物區(qū)分所有

　?。ǘ┙ㄖ飬^(qū)分所有要求業(yè)主共同管理物業(yè)

　?。ㄈI(yè)主共同管理物業(yè)要求引入市場(chǎng)機(jī)制

　　二、城鎮(zhèn)住房制度和住房制度改革

　　我國(guó)物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過(guò)實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來(lái)的。

　?。ㄒ唬└母镩_放前的城鎮(zhèn)住房制度

　　1949年中華人民共和國(guó)成立后，國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)逐步實(shí)行國(guó)有化的政策。

　　改革開放以后，國(guó)家確立了住房商品化方針，一方面，大力發(fā)展商品房市場(chǎng)；另一方面，積極鼓勵(lì)和支持向職工和居民出售公有住房。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，符合當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房制度的要求。我國(guó)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征、

　　一是住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。

　?。ǘ┏擎?zhèn)住房制度改革

　　城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。

　　1978年以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革、

　　一是城鎮(zhèn)住房制度改革；

　　二是城市土地使用制度改革；

　　三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

　　房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，就是改變國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度，發(fā)揮國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房市場(chǎng)。

　　綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)、

　　一是數(shù)量多，

　　二是規(guī)模大，

　　三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。

　　三、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生

　　1981年3月10日，深圳市第一家從事涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

　　第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司的成立，標(biāo)志著我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的誕生。

　　企業(yè)為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。

　　四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展

　　1993年，深圳市人民代表大會(huì)頒布了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，是首次以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

　　建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)服務(wù)公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，為確立我國(guó)物業(yè)管理新體制指明了方向。

　　1995年，建設(shè)部在青島召開了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。

　　1997年，建設(shè)部在大連召開全國(guó)第二次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)并推進(jìn)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。

　　1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。

　　2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。

　　2003年，國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。

　　2006年，全國(guó)物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試舉行。

　　五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的作用

　　經(jīng)過(guò)30年的實(shí)踐和發(fā)展，物業(yè)管理對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的推動(dòng)作用日益顯現(xiàn)，突出表現(xiàn)在以下五個(gè)方面、

　?。ㄒ唬┯兄诟纳迫司庸ぷ鳝h(huán)境

　　（二）有助于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

　?。ㄈ┯兄诰S護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定

　?。ㄋ模┯兄诮鉀Q城鄉(xiāng)就業(yè)問(wèn)題

　?。ㄎ澹┯兄谕七M(jìn)社會(huì)建設(shè)

　?。ㄒ唬┯兄诟纳迫司庸ぷ鳝h(huán)境

　　目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房短缺問(wèn)題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

　　（二）有助于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

　　住房消費(fèi)主要分為四類基本消費(fèi)支出、(1)購(gòu)房消費(fèi)支出；(2)家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；(3)水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；(4)物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類消費(fèi)支出要大大超過(guò)購(gòu)房支出。

　　物業(yè)服務(wù)業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較小，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，物業(yè)管理產(chǎn)值在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重將有所增長(zhǎng)。不僅如此，目前在我國(guó)住房已成為大多數(shù)家庭最主要的財(cái)產(chǎn)，良好的物業(yè)服務(wù)能夠使物業(yè)保值增值，為業(yè)主創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。

　?。ㄈ┯兄诰S護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時(shí)，配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)了居民的身心健康，推動(dòng)形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會(huì)風(fēng)尚，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)。物業(yè)服務(wù)中的秩序管理，不僅促進(jìn)了社區(qū)安定有序，而且減輕了政府治安管理的壓力；物業(yè)服務(wù)中的社區(qū)文化建設(shè)，不僅豐富了居民的文化生活，而且增進(jìn)了業(yè)主的和睦與社區(qū)的和諧。

　?。ㄋ模┯兄诮鉀Q城鄉(xiāng)就業(yè)問(wèn)題

　　物業(yè)服務(wù)業(yè)吸納的勞動(dòng)力中，大量來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對(duì)于緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。以勞動(dòng)密集型為特征的物業(yè)服務(wù)業(yè)，是現(xiàn)階段我國(guó)城鄉(xiāng)剩余勞動(dòng)力的重要就業(yè)途徑。物業(yè)服務(wù)業(yè)每年吸納的新增就業(yè)人數(shù)達(dá)20萬(wàn)～30萬(wàn)人。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋率的不斷提高，今后物業(yè)管理行業(yè)仍然是吸納新就業(yè)勞動(dòng)力的重要渠道。

　?。ㄎ澹┯兄谕七M(jìn)社會(huì)建設(shè)

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過(guò)規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力。