近年來，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量較多，造成糾紛的緣由也多種多樣，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)是引發(fā)雙方糾紛的主要矛盾之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)如何定性、義務(wù)產(chǎn)生的依據(jù)是解決此類糾紛的前提。

　　一、安全保障義務(wù)的概念

　　安全保障義務(wù)，是指特定場所的所有人、管理人或者社會活動的組織者，對于進(jìn)入該場所的任何人的人身或者財產(chǎn)安全所負(fù)有的合理的注意和保護(hù)義務(wù)。而具體到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)，就是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法律規(guī)定或依合同約定，對物業(yè)小區(qū)內(nèi)相關(guān)人員的人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)所承擔(dān)的保護(hù)、警示、告知等義務(wù)。

　　二、物業(yè)服務(wù)公司安全保障義務(wù)的適用依據(jù)

　　從近年來法院所涉及的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例來看，物業(yè)服務(wù)公司安全保障義務(wù)來源于合同約定和法律規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同中，針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)，一般包括出入人員登記制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)安全設(shè)施的管理和完善，安保人員的巡邏義務(wù)及發(fā)生事故的處理制度等等；而就法律依據(jù)來說，主要包括以下幾個方面：

　　1、《物業(yè)管理條例》

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”第四十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。”

　　2、侵權(quán)責(zé)任法

　　根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條的規(guī)定，賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補充責(zé)任。

　　3、合同法

　　《中華人民共和國合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通話、協(xié)助、保密等義務(wù)。”第122條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”

　　4、司法解釋

　　最高人民法院2009年4月20日頒布的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)的責(zé)任

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，業(yè)主如何保護(hù)自己的權(quán)益，主要分為兩個方面。

　　（一） 業(yè)主主動起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴，而業(yè)主需舉證物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反安保義務(wù)，業(yè)主自己遭受財產(chǎn)損失，最重要的一點—-損失要和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為有因果關(guān)系。而法院一般根據(jù)業(yè)主的損失和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯程度來酌定其承擔(dān)責(zé)任的比例。例如，湖南長沙市中級人民法院所作的（2016）湘01民終5267號民事判決書，涉案《物業(yè)管理合同》中約定，物業(yè)公司對小區(qū)房屋共用部位負(fù)有維護(hù)保養(yǎng)、保潔服務(wù)及相關(guān)管理義務(wù)，應(yīng)當(dāng)定期對電梯及電梯間地面進(jìn)行清掃，及時清理積水，以防止地面濕滑致人摔倒，但物業(yè)公司未盡到相應(yīng)的義務(wù)，既沒有及時清掃電梯間地面上的積水，又沒有及時維護(hù)好電梯間用于照明的燈光，因此，法院認(rèn)定物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對受害人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，受害人未能盡到充分的注意義務(wù)，對事故的發(fā)生也有重大過錯，結(jié)合雙方的過錯大小及事故發(fā)生的原因力來看，法院認(rèn)定物業(yè)公司承擔(dān)60%責(zé)任。

　　（二）業(yè)主行使抗辯權(quán)

　　當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時，其向業(yè)主行使物業(yè)費請求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。理由主要為“未盡到安保義務(wù)”是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為，但是這一行為是對物業(yè)合同的不完全履行，并非根本性違約，所以法院在最后的認(rèn)定中會根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費。另外，就這一抗辯權(quán)來說，它的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)界定安保義務(wù)的，因為任意擴(kuò)大義務(wù)范圍會加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。