導讀：物業(yè)管理一直是社會治理矛盾集中、糾紛頻發(fā)的領域。北京二中院與市住建委聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，在調研《北京市物業(yè)管理條例》實施后全市物業(yè)管理總體形勢的基礎上，通報近年來北京市物業(yè)行業(yè)管理相關情況及二中院物業(yè)糾紛案件審理情況，并發(fā)布典型案例。以下10個典型案例來自發(fā)布會現(xiàn)場文字實錄。

案例一

小區(qū)頂層露臺漏水造成樓下業(yè)主財產(chǎn)損失，物業(yè)服務人是否承擔責任

基本案情

由于小區(qū)頂層露臺下水不暢，雨水無法及時排泄，流入樓下業(yè)主陳某家中，造成陳某家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水。陳某將頂層業(yè)主宣某和某物業(yè)管理公司訴至法院，要求賠償相應損失。

訴訟中查明，如果要進入露臺，正常通行的情況下，只能從頂層業(yè)主宣某家內進入。宣某房產(chǎn)證中的產(chǎn)權范圍沒有露臺，其購房合同及補充協(xié)議亦未約定露臺歸其所有。訴訟中，陳某、宣某及某物業(yè)管理公司認為相關主管部門在拆除其他住戶露臺的相關建筑設施時，有部分雜物掉落宣某外面的露臺表面，堵塞了該露臺僅有的直徑約6厘米的下水管。發(fā)生漏水事件時，宣某未在京，某物業(yè)管理公司人員從別家住戶進入涉案露臺將存水釋放。

裁判結果

法院生效判決認為，宣某不是頂層房屋外面露臺的所有權人，對該露臺沒有法定的維護、清掃義務。某物業(yè)管理公司對小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護的義務。某物業(yè)管理公司應當熟知自己管理中的物業(yè)情況，大雨時有可能造成露臺積水而發(fā)生泄漏的風險。某物業(yè)管理公司沒有及時處理露臺雜物，在物業(yè)管理過程中存有過失，故對陳某有證據(jù)證明的合理損失應予賠償。

要點提示

案例二

業(yè)主主張物業(yè)服務人對于停放小區(qū)的車輛未盡管理義務如何處理

基本案情

業(yè)主何某主張某物業(yè)管理中心未能盡到驅趕小區(qū)的流浪狗的責任和義務，致使其使用的小轎車被流浪狗咬壞葉子板和保險杠，遂起訴某物業(yè)管理中心要求賠償修車費用。訴訟中，何某認可其車輛停放在小區(qū)非停車位處。雙方均認可沒有簽訂物業(yè)服務合同，某物業(yè)管理中心尚未收取物業(yè)費和車輛管理費。

裁判結果

法院生效判決認為，因某物業(yè)管理中心未收取車輛管理費，對小區(qū)內停放的車輛僅具有一般管理義務，而何某主張的流浪狗造成其停放在小區(qū)非停車位處車輛損壞，超出某物業(yè)管理中心應盡的一般管理義務，故法院駁回何某要求修車費的訴訟請求。

要點提示

物業(yè)服務合同約定有財物保管服務，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)服務人依保管義務承擔相應的賠償責任。物業(yè)服務合同沒有約定財物保管服務，但物業(yè)服務人在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務人承擔與其過錯相適應的賠償責任。

案例三

何種情形下物業(yè)服務人應提出使用公共維修基金的建議

基本案情

業(yè)主倪某以某物業(yè)公司未能及時啟用專項維修基金對住宅防水工程、外墻滲透等共用部位、共用設施設備進行維修和更新改造，導致其居住房屋漏水，不斷發(fā)生經(jīng)濟損失為由，主張某物業(yè)公司依法承擔法律責任。訴訟中法院曾先后2次委托鑒定機構對漏水原因進行鑒定，由于最初漏水時的狀態(tài)已不存在，鑒定公司無法對滲水原因進行分析，故終止鑒定。某物業(yè)公司稱，由于倪某的違建陽光房沒有拆除，因此無法啟用住宅專項維修資金。

裁判結果

法院生效判決認為，倪某稱涉案房屋自收房后就發(fā)現(xiàn)滲水，雙方認可倪某曾向某物業(yè)公司報修，某物業(yè)公司進行過維修，但一直未能徹底解決滲水問題?？梢娔澄飿I(yè)公司并未怠于履行維修義務。物業(yè)服務人申請啟動公共維修基金，需要一定條件和程序；現(xiàn)倪某自建的陽光房并未拆除，且其并未提供證據(jù)證明滲水原因及滲水問題已經(jīng)達到需要啟用公用維修基金進行維修的程度，鑒定機構也未能作出鑒定，故在現(xiàn)有證據(jù)情況下，法院對于倪某主張某物業(yè)公司未履行啟動公共維修基金對公用部位進行維修、未履行物業(yè)服務人義務的意見不予采納，對于倪某據(jù)此要求某物業(yè)公司承擔法律責任的訴訟請求不予支持。

要點提示

住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務人根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務人的，由相關業(yè)主提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內專有部分中符合規(guī)定人數(shù)和面積條件的業(yè)主討論通過使用建議。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務人提出使用方案，業(yè)主大會依法通過使用方案。

案例四

業(yè)主以房屋開發(fā)歷史遺留問題拒交物業(yè)費是否應予支持

基本案情

某物業(yè)服務公司起訴業(yè)主劉某交納物業(yè)費，訴訟中劉某認為涉案房屋與開發(fā)商的樣板間存在差異，開發(fā)商宣傳和實際參觀的帶有閣樓，但實際上是悶頂，開發(fā)商虛假宣傳欺騙其購買房屋，導致未進行驗收收房。按照合同約定，物業(yè)費應由開發(fā)商交納，不應由其交納物業(yè)費。

裁判結果

法院生效判決認為，某物業(yè)公司與劉某之間已經(jīng)形成物業(yè)服務合同關系。在某物業(yè)公司已經(jīng)為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務的情況下，其有權收取物業(yè)費。劉某主張開發(fā)商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋驗收交接等問題，均屬劉某與房地產(chǎn)公司之間的糾紛，屬于另一法律關系，如劉某認為案涉物業(yè)服務費用應當由房地產(chǎn)公司承擔，其可另行向房地產(chǎn)公司主張，不能成為其拒絕向某物業(yè)公司支付物業(yè)費的理由。

要點提示

案例五

業(yè)主以房屋長期閑置無人居住且已自行關閉供熱閥門為由要求減免供暖費，應否予以支持

基本案情

某物業(yè)服務公司起訴崔某交納供暖費，崔某以其暫時搬家不再居住，并已經(jīng)關閉其戶內供暖閥門，且當面告知了某物業(yè)服務公司會計等為由，主張其只需支付基礎供熱費用即標準費用的60%。

裁判結果

法院生效判決認為，某物業(yè)服務公司與建設單位簽訂《鍋爐供暖系統(tǒng)運營協(xié)議》《供暖協(xié)議書》，與小區(qū)業(yè)委會簽訂《物業(yè)管理委托合同》，為涉案小區(qū)提供采暖服務。涉案房屋散熱片的閥門位于業(yè)主戶內，可由業(yè)主自行調控，崔某提供的證據(jù)不足以證明供暖季涉案房屋散熱片閥門始終處于關閉狀態(tài)，亦不足以證明已在每個供暖季開始前告知了某物業(yè)服務公司并與之履行了相關手續(xù)，故對崔某關于其只需支付基礎供熱費用的抗辯不予采納。

要點提示

案例六

新物業(yè)服務人接管老舊小區(qū)后積極進行維護整改，業(yè)主以原有設施老化失效為由拒交物業(yè)費，是否應予支持

基本案情

某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主蘇某交納物業(yè)費，蘇某以某物業(yè)管理公司的服務質量沒有達到物業(yè)合同約定的服務標準、物業(yè)服務存在重大瑕疵，如綠化缺失、路燈損毀嚴重、消防設施不到位、公示欄長期損壞為由拒交物業(yè)費。

訴訟中法院查明，某物業(yè)管理公司接管小區(qū)之初，小區(qū)業(yè)委會曾委托某物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司就涉案小區(qū)狀況進行評估?！段飿I(yè)項目交接查驗評估報告》結論為：小區(qū)交付使用至今已近15年，由于日常維護保養(yǎng)不當，項目共用部位破損情況較為普遍，共用設施設備組件均已出現(xiàn)不同程度的老化、失效，經(jīng)年損耗現(xiàn)象尤為突出及明顯……電梯系統(tǒng)、安全防范、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化工程等9項查驗項目均不合格。鑒定報告附有大量現(xiàn)狀問題的照片。包括現(xiàn)場交接資料缺失，地燈、路燈銹蝕，樓道瓷磚脫落，園區(qū)路面破損，消防設備年久失修，各電梯均存在不同程度問題，消防設施老化、地下水管漏水等問題。

裁判結果

法院生效判決認為，蘇某稱某物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務的過程中并未達到雙方約定的物業(yè)服務標準，出現(xiàn)物業(yè)服務問題。但根據(jù)小區(qū)業(yè)委會委托的第三方評估監(jiān)理公司出具的《物業(yè)項目交接查驗評估報告》可以看出，案涉小區(qū)在某物業(yè)管理公司入駐之前即存在著諸多物業(yè)設施老化、失效等問題。某物業(yè)管理公司入駐案涉小區(qū)之后一直在積極履行維護和整改義務，但需要說明的是，基于案涉小區(qū)自身存在的問題，其物業(yè)維護以及工程改造需要一個相當長的時間方能推進完成，不可能一蹴而就，這個過程需要物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的相互配合和理解。蘇某所主張的小區(qū)物業(yè)服務尚存在諸多問題的理由不能成為減少其應交納物業(yè)費的合理抗辯，法院不予支持。

要點提示

案例七

調整物業(yè)服務價格需依法進行

基本案情

某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主劉某，要求其按照上調后新的物業(yè)費標準交納物業(yè)費。劉某認為某物業(yè)管理公司與其他業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務合同更改收費標準，屬于擅自上調價格，拒絕按照新的標準交納物業(yè)費。

裁判結果

法院生效判決認為，物業(yè)費的調整事關全體業(yè)主的共同利益，屬于應由業(yè)主共同決定的重大事項，應當嚴格按照法律規(guī)定的程序進行，依法召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同協(xié)商后共同表決確定。本案中，某物業(yè)管理公司與業(yè)主分別簽訂物業(yè)服務合同的行為，即便人數(shù)達到了法律規(guī)定的標準，但與召開業(yè)主大會共同表決的過程存在本質區(qū)別，不符合法律規(guī)定的業(yè)主決定重大事項的程序，不能產(chǎn)生對其他業(yè)主具有法律約束力的效果。綜上所述，某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主劉某按照調整后的標準支付物業(yè)費，依據(jù)不足，法院不予采納。

要點提示

案例八

如何認定物業(yè)服務合同期滿后的續(xù)約問題

基本案情

某小區(qū)業(yè)主委員會（甲方）與某物業(yè)管理公司（乙方）簽訂《物業(yè)委托合同》，合同約定委托管理期限3年，合同期滿后，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)服務人，乙方繼續(xù)服務的，視為此合同自動延續(xù)，直到甲方與乙方續(xù)簽合同或選聘了新的物業(yè)服務人時止。

某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主張某交納物業(yè)費。張某認為業(yè)委會與某物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)委托合同到期后，未及時選聘新的物業(yè)公司，不能夠視為自動續(xù)約，故其拒絕交納合同期滿后的物業(yè)費。

裁判結果

法院生效判決認為，業(yè)委會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。該合同約定的3年期限雖已屆滿，但某物業(yè)管理公司繼續(xù)在該小區(qū)進行物業(yè)管理服務工作，業(yè)委會沒有將續(xù)聘或解聘的意見通知某物業(yè)管理公司，且沒有選聘新的物業(yè)服務人，故按照合同約定，上述合同已自動延續(xù)。某物業(yè)管理公司對涉案房屋提供了物業(yè)服務管理行為，張某獲得了某物業(yè)管理公司為其提供的物業(yè)服務，張某作為接受物業(yè)服務的一方，應交納相關費用。

要點提示

案例九

物業(yè)服務人被解聘后未搬離小區(qū)，起訴主張此后物業(yè)費是否應予支持

基本案情

某物業(yè)管理公司與某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，開始為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務。后涉案小區(qū)通過法定程序選聘了新的物業(yè)服務人，并簽訂了新的物業(yè)服務合同。2018年7月，業(yè)委會通知某物業(yè)管理公司簽訂交接協(xié)議，進行物業(yè)交接。此后，某物業(yè)管理公司與業(yè)委會就交接事項未能達成一致意見，亦未撤出小區(qū)。同年8月，業(yè)委會將某物業(yè)管理公司起訴至法院，在該案訴訟過程中，雙方于2019年4月完成了物業(yè)交接手續(xù)，某物業(yè)管理公司撤離小區(qū)。

2020年，某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主王某，要求交納2017年6月至2019年3月期間的物業(yè)費。訴訟中，王某認為已經(jīng)聘請了新的物業(yè)服務人且原物業(yè)服務人服務存在重大瑕疵拒交物業(yè)費。

裁判結果

法院生效判決認為，涉案小區(qū)通過法定程序解聘某物業(yè)管理公司，并選聘新的物業(yè)服務人，故某物業(yè)管理公司不得再強行提供物業(yè)服務，更不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。業(yè)委會于2018年7月告知某物業(yè)管理公司解聘其公司，不再接受任何形式的服務，并要求其于2018年7月底進行物業(yè)交接，故法院認定某物業(yè)管理公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務的截止時間為2018年7月底，此后雖然物業(yè)公司并未撤出小區(qū)，但不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用，故某物業(yè)管理公司無權要求業(yè)主王某給付2018年7月31日之后的物業(yè)費。

要點提示

物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作。原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。

案例十

物業(yè)服務人追繳車位服務費，如何確定是否超過訴訟時效

基本案情

2020年8月，某物業(yè)管理公司起訴姜某要求其支付2008年至2015年小區(qū)車位服務費。姜某辯稱2014年年底其已經(jīng)賣掉涉案房屋和車位，且訴爭期間車位服務費已經(jīng)超過訴訟時效。訴訟中，某物業(yè)管理公司表示，其對姜某搬離涉案房屋不知情，不知道姜某新住址，雙方未對涉案房屋進行物業(yè)交割；其曾電話聯(lián)系姜某，未接通；其持續(xù)提供服務，快遞單證明其在持續(xù)追繳欠費。姜某認為，某物業(yè)管理公司在對其賣掉涉案房屋完全知情的情況下，即便繼續(xù)向該房屋地址發(fā)快遞，亦不能視為有效送達。

裁判結果

法院生效判決認為，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。一審中姜某明確提出訴訟時效抗辯意見，雖然某物業(yè)管理公司提交催繳車位服務費的快遞單，但是，該快遞單沒有顯示郵寄結果和簽收信息，某物業(yè)管理公司亦不能就其主張的曾經(jīng)通過電話形式催繳欠費一事提交相應證據(jù)予以證明。

此外，快遞單所載收件地址的房屋，以及涉案車位已于2014年12月由姜某名下變更為案外人，且根據(jù)某物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務的情況，其對于涉案房屋產(chǎn)權變更應當知情。故法院對于其按照姜某原房屋地址郵寄催繳通知的行為，難以認定為合理催繳。至本案起訴之日即2020年8月，某物業(yè)管理公司訴訟請求已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效，不應得到支持。

要點提示

訴訟時效制度是權利人在法定期間內不行使權利即喪失請求人民法院依法保護其民事權利的法律制度。法律保護民事主體在訴訟時效的有效期間內的勝訴權，超過訴訟時效起訴可能帶來敗訴風險。向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。

來源：物業(yè)管理服務資訊