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2015年5月17日，蘭州市七里河區(qū)建西東路寶豐花園業(yè)主張先生稱，該小區(qū)已建成10多年，他于2013年11月買了現(xiàn)住的二手房。剛入住后就發(fā)現(xiàn)房屋內衛(wèi)生間漏水，他拆開衛(wèi)生間的吊頂，發(fā)現(xiàn)大片墻頂都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。張先生家住5樓，當時6樓正在裝修，其懷疑是樓上的衛(wèi)生間漏水導致自己家漏水、墻皮發(fā)霉。可是找到樓上的住戶才發(fā)現(xiàn)，6樓衛(wèi)生間也存在漏水的情況。4樓的住戶也找到張先生反映，4樓衛(wèi)生間的房頂也在漏水。張先生說，他們曾找過小區(qū)負責水電維修的李師傅，但是對方并沒有來維修，并解釋他在外地，沒法來修理，建議找物業(yè)徐經理。但是，徐經理電話卻一直關機。2011年6月5日7時許，古浪縣男子王慶賢發(fā)現(xiàn)，自己承租該縣供電公司辦公樓一樓的浩瀚藝術書畫室外間走廊及里間字畫儲存室地面均有積水，店內名貴字畫受損，遂向古浪縣公安局城關派出所報警，并電話告知二樓承租者高銀奎。此后，王慶賢一紙訴狀將古浪縣供電公司和高銀奎告上法庭。2012年7月9日，古浪縣法院一審判決古浪縣供電公司賠償王慶賢字畫損失10萬元，高銀奎賠償王慶賢字畫損失15萬元。王慶賢、高銀奎、古浪縣供電公司均不服判決，提出上訴。武威市中級法院征詢雙方當事人意見后委托中國書畫鑒定管理中心甘肅中心進行了鑒定，確定賠償總額為118.4萬余元。2012年12月14日，武威市中級法院二審改判高銀奎賠償王慶賢損失49.7萬余元，古浪縣供電公司賠償王慶賢損失21.3萬余元，王慶賢自己承擔損失47.3萬余元。2014年3月31日，甘肅省人民檢察院向省高級人民法院提出民事抗訴。當年12月5日，經省高院主持調解，雙方當事人自愿達成協(xié)議：高銀奎在2014年12月15日前賠償王慶賢水淹的字畫損失24萬余元，古浪縣供電公司不再進行賠償。1、首先應當保護現(xiàn)場，并進行證據(jù)固定。例如拍照、錄像錄音等證據(jù)收集。2、進行協(xié)商，可先找小區(qū)物業(yè)或社區(qū)，讓他們給出意見，或讓他們去找樓上的鄰居，進行協(xié)商修補。3、若協(xié)商不成，請有評估資質的企業(yè)，如價格認證中心等，到現(xiàn)場進行評估。等待有關手續(xù)完備后，再向法院起訴為妥。1、找樓上業(yè)主：如果樓上業(yè)主確因裝修或鋪設水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應及時查找漏水原因并進行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任。民法典》第296條：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。
第1165條：行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的,應當承擔侵權責任。依照法律規(guī)定推定行為人有過錯,行為人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。
第1167條：侵權行為危及他人人身、財產安全的,被侵權人有權請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。
第1184條：侵害他人財產的,財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算。
2、找開發(fā)商：房子還在保修期內，又確信不是人為破壞時，不管是受損業(yè)主還是樓上鄰居業(yè)主，都應及時讓開發(fā)商進行修補處理。當開發(fā)商按業(yè)主要求，派人來修補后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復兩次后，業(yè)主可以自行找人進行維修，費用由開發(fā)商來出。當開發(fā)商不予理會時，受損業(yè)主可以到當?shù)刭|監(jiān)部門進行投訴，或將開發(fā)商起訴至法院。如果漏水原因確為樓上造成，而鄰居不配合或不及時修補，受損業(yè)主可根據(jù)《民法典》第二百八十八條、第一千一百六十七條之規(guī)定將爭議提交法院處理。如果鄰居不理會法院的判決，受損方可以先自己請施工隊進行修補，所花費的費用依據(jù)有關法律法規(guī)，再通過法院要求樓上鄰居進行賠償。《民法典》第288條：
不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
我國《物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；行為人拒不停止或改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。如果業(yè)主遇到了此類問題，應首先向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司如果沒有盡到上述義務，就應該為受到損失的業(yè)主承擔一定的賠償責任。但如果物業(yè)公司已經盡到義務，則不承擔責任。《民法典》第二百八十八條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。也就是說，如果案件系相鄰關系糾紛，業(yè)主雖然并非侵權人，但作為不動產的所有人，對于因其房屋漏水對鄰居造成的損失仍應承擔賠償責任，業(yè)主在承擔賠償責任后亦可向租戶追償。對于鄰居因為漏水而造成的損失，可以雙方酌情商定。《民法典》第二百八十九條：法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的,依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。同時，《民法典》第七百一十一條承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。也就是說，不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。《城市房地產開發(fā)企業(yè)經營管理條例》第三十條規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年；
墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年；
墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年；
墻面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年；
供熱或供冷系統(tǒng)和設備保修1個采暖和供冷期；
衛(wèi)生潔具保修1年；
燈具、電器開關保修6個月。
保修期從房地產開發(fā)商將竣工并驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。保修期內發(fā)生保修范圍之內的非人為損壞，由房地產開發(fā)商免費維修，因商品房存在質量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發(fā)商承擔賠償責任。但要注意，因住戶不當使用或擅自改動結構，設備位置和不當裝修等造成的質量損失，開發(fā)商不承擔保修責任。
來源：物業(yè)管理服務資訊
