4月15日上午，濟(jì)南市委市政府新聞發(fā)布會(huì)召開(kāi)，圍繞《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行介紹解讀。據(jù)介紹，針對(duì)物業(yè)服務(wù)中群眾反映的“進(jìn)門(mén)難”問(wèn)題，條例規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車(chē)輛出入等方式催收各類(lèi)物業(yè)費(fèi)。有關(guān)單位必須提供業(yè)主名冊(cè)
據(jù)市人大常委會(huì)法制工作室副主任張瑞介紹，業(yè)主對(duì)其專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，權(quán)利的行使主要是通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織形式。針對(duì)社會(huì)各方面普遍提出的業(yè)主大會(huì)成立難、重要事項(xiàng)無(wú)法作出決定的問(wèn)題，條例從以下幾個(gè)方面作出規(guī)定：
一是街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確實(shí)擔(dān)負(fù)起組織、指導(dǎo)的法定職責(zé)。只要達(dá)到召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，不管業(yè)主是否申請(qǐng)，其都應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
二是有關(guān)單位必須提供業(yè)主名冊(cè)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府有權(quán)要求建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人履行配合責(zé)任，提交業(yè)主名冊(cè);對(duì)拒不提交的行為，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)納入信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系。同時(shí)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府有權(quán)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主名冊(cè)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。
三是籌備組發(fā)動(dòng)業(yè)主協(xié)助籌備工作。對(duì)業(yè)主人數(shù)比較多的，籌備組應(yīng)當(dāng)以幢(樓)、樓棟單元等為單位，組織業(yè)主推選業(yè)主代表(單元長(zhǎng))或者招募志愿者，協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。
四是主管部門(mén)提供示范文本。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主大會(huì)成立提供業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉辦法等示范文本。
五是對(duì)業(yè)主的界定、投票權(quán)的計(jì)算、表決規(guī)則、表決方式、計(jì)票監(jiān)票、表決結(jié)果公示等程序作出詳細(xì)規(guī)定，為實(shí)際工作提供遵循。
六是對(duì)經(jīng)兩次籌備組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未選舉出業(yè)主委員會(huì)的情形，設(shè)立臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)，繼續(xù)推動(dòng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
濟(jì)南日?qǐng)?bào)記者 趙曉明 攝
物業(yè)服務(wù)人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車(chē)輛出入等方式催收各類(lèi)物業(yè)費(fèi)
據(jù)介紹，業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主實(shí)施物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其履職是否規(guī)范到位，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)起著關(guān)鍵性作用。針對(duì)現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不規(guī)范、履職不到位導(dǎo)致侵害業(yè)主利益的問(wèn)題，條例從街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定候選人名單、選舉產(chǎn)生向主管部門(mén)備案、建立財(cái)務(wù)管理等工作制度、列舉當(dāng)選后禁止的行為、明確資格的終止程序等方面進(jìn)行規(guī)范，提高業(yè)主委員會(huì)工作水平和質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。針對(duì)物業(yè)服務(wù)中糾紛較多的事項(xiàng)，條例強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)基本項(xiàng)目的內(nèi)容，明確了物業(yè)服務(wù)人基本義務(wù)和禁止性規(guī)定。針對(duì)實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)信息公示不及時(shí)、不透明的突出問(wèn)題，明確了物業(yè)服務(wù)人信息披露的具體項(xiàng)目，并要求物業(yè)服務(wù)人除在物業(yè)管理區(qū)域公示欄公示外，還要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知業(yè)主。針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，在國(guó)家實(shí)行前期物業(yè)管理制度的框架下，條例明確住宅前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。同時(shí)，為盡早實(shí)現(xiàn)業(yè)主自行選擇物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利，體現(xiàn)業(yè)主意愿，條例中對(duì)前期物業(yè)合同的終止節(jié)點(diǎn)作出明示：建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)期間，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主依法共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人或者續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)人的，自新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。此時(shí)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)服務(wù)人提供什么服務(wù)、達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)、收取多少物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)費(fèi)，這是物業(yè)服務(wù)得以良性運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。對(duì)于逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，業(yè)主委員會(huì)可以公示未交費(fèi)業(yè)主名單;拒不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務(wù)人因不履行合同約定的義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。針對(duì)物業(yè)服務(wù)中群眾反映的“進(jìn)門(mén)難”問(wèn)題，條例規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車(chē)輛出入等方式催收各類(lèi)物業(yè)費(fèi)。
針對(duì)物業(yè)服務(wù)人“退出難”問(wèn)題，條例規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人的退出程序，并明確了新老物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會(huì)的交接程序。
濟(jì)南日?qǐng)?bào)記者 趙曉明 攝
規(guī)劃配建的車(chē)位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要
為規(guī)范業(yè)主以及物業(yè)使用人的行為，條例明確規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);為確保按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)，明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止實(shí)施的十四項(xiàng)行為。針對(duì)車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)、廣告經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)服務(wù)用房租金等公共收入管理不規(guī)范、信息不透明、業(yè)主利益屢屢被侵占的現(xiàn)象，為保障業(yè)主對(duì)公共收入的知情權(quán)和支配權(quán)，條例規(guī)定任何單位和個(gè)人未經(jīng)業(yè)主依法共同決定同意，不得利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng);規(guī)定公共收入單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公示;規(guī)定公共收入按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定的用途進(jìn)行使用。針對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用不規(guī)范、公示不及時(shí)等問(wèn)題，對(duì)維修資金的首期交存、專(zhuān)項(xiàng)用途、管理公示等作出規(guī)定，條例明確，主管部門(mén)代行管理的，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)接受業(yè)主查詢;業(yè)主大會(huì)自行管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主發(fā)送對(duì)賬單。針對(duì)小區(qū)停車(chē)難、停車(chē)亂等問(wèn)題，條例明確規(guī)劃配建的車(chē)位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，優(yōu)先投入使用；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的，由業(yè)主共同決定。針對(duì)業(yè)主日常生活中存在的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維修責(zé)任劃分問(wèn)題，條例規(guī)定供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位后，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行維修更新養(yǎng)護(hù)。
來(lái)源：濟(jì)南日?qǐng)?bào)
