住宅專項(xiàng)維修資金

高高興興買了房，去辦理交付手續(xù)時(shí)卻被告知還需要繳納住宅專項(xiàng)維修資金。于是有些購房者就納悶了：到底什么是住宅專項(xiàng)維修資金？住宅專項(xiàng)維修資金必須交嗎？

01什么是商品房維修資金？

商品房維修資金就是俗稱的“房屋養(yǎng)老金”，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

02維修資金在何時(shí)交存？由誰交存？

 新建商品住宅，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，購房人按照房產(chǎn)合同總建筑面積繳存。

03業(yè)主交存的維修資金現(xiàn)在在哪里？

 商品房維修資金屬于業(yè)主所有，由維修資金主管部門代管，并以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域（小區(qū)）為單位設(shè)賬，分別按幢、單元、房屋戶號(hào)設(shè)立分戶賬。

04什么情況下需要續(xù)交維修資金？

 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)依法決定。

05商品房維修資金利息如何計(jì)算？

 維修資金由行政主管部門代管期間，自存入銀行專戶之日起，每年至少一次結(jié)算分戶利息。其中，當(dāng)年交存的按照銀行活期利率結(jié)算分戶利息；交存滿一年的，按照銀行一年期定期利率結(jié)算分戶利息。分戶利息轉(zhuǎn)入維修資金滾存、使用。

06房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修資金分戶帳余額可提取嗎？

房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修資金分戶賬余額不能提取。在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后，其維修資金分戶賬余額隨房屋權(quán)屬同時(shí)轉(zhuǎn)移過戶。

07物業(yè)的維修責(zé)任由誰承擔(dān)？

物業(yè)指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。

08國家對(duì)商品房的保修期是如何規(guī)定的？

      在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

（1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。 其他項(xiàng)目的保修期限通過合同約定。

09商品房維修資金使用范圍是哪些？

商品房維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施、物業(yè)用房等。

10由誰來申請(qǐng)辦理維修資金使用的申請(qǐng)？

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（2）無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的為業(yè)主委員會(huì)，包括代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的綜合治理委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)；（3）既無物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無業(yè)主委員會(huì)的為相關(guān)業(yè)主。

11使用維修資金應(yīng)該具備哪些條件？

（1）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后；（2）維修資金足額繳存，維修項(xiàng)目符合維修資金使用范疇；（3）維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積3/4數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4的業(yè)主同意。

12商品房維修資金使用后如何進(jìn)行分?jǐn)偅?/span>

維修資金使用分?jǐn)偪傇瓌t：受益人和承擔(dān)人相一致的原則，按專有面積占總分?jǐn)偯娣e的比例分?jǐn)偂＞S修資金使用具體分?jǐn)傇瓌t：①按小區(qū)、幢、單元、戶分?jǐn)?，其中，屋面維修，由屋面庇護(hù)范圍下的垂直列分?jǐn)偅换A(chǔ)、外墻維修，由整幢樓分?jǐn)?；地下室（車庫）維修費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?。②未售出房屋?yīng)分?jǐn)偟木S修費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。③未交存維修資金或者續(xù)籌不足，發(fā)生的維修由涉及范圍相關(guān)業(yè)主自行籌資承擔(dān)。

13哪些費(fèi)用不能從維修資金中列支？

（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）經(jīng)營性設(shè)施設(shè)備以及根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）業(yè)主專有或?qū)Ｓ貌课?、專有設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用；（6）其余不應(yīng)當(dāng)列支的情形。

14交存維修資金的房屋發(fā)生滲漏是否都能申請(qǐng)使用維修資金？

應(yīng)視滲漏部位是否屬于房屋共用部位，即維修資金要涉及2個(gè)及2個(gè)以上業(yè)主共有才能申請(qǐng)，凡不屬于共用部位就不能申請(qǐng)使用維修資金維修。如：陽臺(tái)（含欄桿）、飄窗，以及獨(dú)立別墅的屋面、外墻，聯(lián)體別墅的屋面，屬于業(yè)主的專有部位，應(yīng)由業(yè)主自行出資維修。

15哪些情況可申請(qǐng)維修資金應(yīng)急使用？

（1）外立面已脫落或有脫落危險(xiǎn)；

（2）電梯發(fā)生故障影響正常使用；

（3）屬于小區(qū)管理范圍的排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，影響正常使用；

（4）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重或有倒塌危險(xiǎn)；

（5）共用消防設(shè)施存在重大火災(zāi)、安全隱患；

（6）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他危及房屋或人身安全，需要立即維修和更新、改造的情形。