過(guò)去一年是物管行業(yè)收并購(gòu)大年，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)順勢(shì)而為，緊抓并購(gòu)機(jī)遇，管理規(guī)模高速增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)共發(fā)生超百宗并購(gòu)案例，交易金額近400億元，涉及約10億平方米管理面積，創(chuàng)歷史新高。今年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)并購(gòu)行為仍在持續(xù)，但是與去年相比較，熱度明顯有所下降。

　　
此外，多名業(yè)內(nèi)人士接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，物業(yè)行業(yè)收購(gòu)兼并的熱度有所下降，但是擴(kuò)張規(guī)模仍舊是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，并且，數(shù)字化建設(shè)將成為物業(yè)企業(yè)提高綜合服務(wù)能力的發(fā)展方向。

并購(gòu)熱度減少

　　
從2020年開始，頭部房企開始將業(yè)務(wù)重點(diǎn)從地產(chǎn)板塊向物業(yè)板塊傾斜，并且啟動(dòng)了物業(yè)板塊的密集分拆上市，2021年，物業(yè)行業(yè)更是掀起了收購(gòu)兼并的浪潮，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極尋找合適的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以擴(kuò)大自身的管理規(guī)模。

　　
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，共有29家上市物業(yè)企業(yè)實(shí)施了53起并購(gòu)，并購(gòu)交易總額達(dá)355.88億元，為上年同期的3.77倍。其中主要為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面的并購(gòu)為35起，交易金額達(dá)313.84億元，為上年同期的6.45倍，行業(yè)整合加速明顯。

　　
這一年物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)，不僅數(shù)量多，而且多宗大額交易刷新行業(yè)紀(jì)錄。例如，碧桂園服務(wù)以48.47億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、以100億元收購(gòu)富力物業(yè)等。

　　
此外，根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)的數(shù)據(jù)，2021年，48家上市物企上市共募集資金凈額約852億港元，其中，計(jì)劃用于收并購(gòu)的金額占比61.51%，為最主要的用途。

　　
但是，今年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)并購(gòu)熱度明顯下降。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月29日，行業(yè)公開披露的并購(gòu)案例近20宗（不含放棄或終止收購(gòu)案例），涉及交易金額80億元。而2021年上半年行業(yè)內(nèi)發(fā)起并購(gòu)案40余起，涉及并購(gòu)金額超150億元。

　　
克而瑞物管的數(shù)據(jù)也顯示，2022年二季度，上市物企共計(jì)披露16起并購(gòu)，總計(jì)披露交易金額僅13.27億元（一季度67.74億元），較一季度減54.47億元，本季度無(wú)大額（10億元以上）并購(gòu)交易。

　　
“2021年，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)動(dòng)作較大，主要原因是出現(xiàn)了一些性價(jià)比比較高的標(biāo)的公司，而今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前期的低迷之后，現(xiàn)在已經(jīng)趨穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的公司少了?！币患翌^部物業(yè)行業(yè)的高級(jí)研究經(jīng)理表示，資本市場(chǎng)對(duì)物管板塊的估值下降，也是物業(yè)行業(yè)并購(gòu)數(shù)量減少的原因之一。

　　
而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，去年，一些上市物業(yè)公司通過(guò)收并購(gòu)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，今年以來(lái)物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)數(shù)量下降，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)降溫，使得一些物業(yè)企業(yè)資金壓力較大，收購(gòu)能力變?nèi)酢?/p>

擴(kuò)規(guī)模仍為主旋律

　　
雖然收購(gòu)兼并的熱度有所下降，但是業(yè)內(nèi)認(rèn)為，規(guī)模仍舊是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，當(dāng)前，擴(kuò)規(guī)模仍是物企重要戰(zhàn)略目標(biāo)之一。

　　
“物業(yè)行業(yè)收購(gòu)兼并的熱度有所下降，但是物業(yè)企業(yè)對(duì)規(guī)模的追求不會(huì)放緩。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，房企資金壓力緩解，后面還會(huì)有一波新一輪收并購(gòu)的浪潮?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　
“相比于高峰期的地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)行業(yè)的集中度還是較低，按照房地產(chǎn)行業(yè)及其他行業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，目前，物業(yè)行業(yè)還處在一個(gè)初期階段，有一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展過(guò)程?！鼻笆龈呒?jí)研究經(jīng)理表示，物業(yè)企業(yè)對(duì)規(guī)模的追求不會(huì)放緩，未來(lái)還是集中度是越來(lái)越高的這個(gè)方向走。

　　
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理面積達(dá)到5692.98萬(wàn)平方米，同比增速達(dá)16.69%；合約管理面積增至7683.63萬(wàn)平方米，高出管理面積近2000萬(wàn)平方米，奠定了未來(lái)增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。市場(chǎng)份額方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市占率上升至52.31%，較上年增長(zhǎng)2.60個(gè)百分點(diǎn)。

　　
同時(shí)，頭部效應(yīng)愈加明顯，TOP10企業(yè)管理面積增速遠(yuǎn)超百?gòu)?qiáng)企業(yè)。TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)3.55億平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6.2倍，市場(chǎng)份額提升至12.84%。從增速方面看，TOP10企業(yè)在如此高基數(shù)的基礎(chǔ)上仍然實(shí)現(xiàn)了34.23%的同比增速，高出百?gòu)?qiáng)企業(yè)同比增速17.54個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉開與百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體的差距。

　　
中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟認(rèn)為，在擴(kuò)規(guī)模下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)從以下兩點(diǎn)挖掘新增長(zhǎng)點(diǎn)：一是，物業(yè)管理企業(yè)要精益求精，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)基本盤作用，在保障基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，挖掘各類高毛利率的增值服務(wù)，滿足業(yè)主多元化服務(wù)需求；二是，物業(yè)管理企業(yè)要打破界限，依托管理經(jīng)驗(yàn)，向住宅小區(qū)、商辦之外的廣大城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)空間邁進(jìn)，在城鄉(xiāng)管理、城鄉(xiāng)治理和城鄉(xiāng)運(yùn)營(yíng)的全方位服務(wù)中，挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型

　　
在規(guī)模之外，物業(yè)行業(yè)還在探索從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型發(fā)展轉(zhuǎn)型，智慧化建設(shè)正在成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高綜合服務(wù)能力的發(fā)展方向。

　　
“當(dāng)前，物業(yè)數(shù)字化技術(shù)已經(jīng)很成熟了，但是從應(yīng)用的角度來(lái)講，成本偏高，并且功能上相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較單一，因此，未來(lái)物業(yè)數(shù)字化建設(shè)還需要有耐心，物業(yè)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路不會(huì)一蹴而就，需要長(zhǎng)期投入，不能因?yàn)榛貓?bào)周期長(zhǎng)，就不愿意投入，否則，就會(huì)掉隊(duì)?！鄙鲜龈呒?jí)研究經(jīng)理說(shuō)。

　　
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，當(dāng)下，物業(yè)數(shù)字化技術(shù)已經(jīng)很成熟了，但是市場(chǎng)還需要一個(gè)滲透的過(guò)程。同時(shí)，物業(yè)數(shù)字化還需要很多方面去突破，例如，如何對(duì)接物業(yè)數(shù)字化和城市數(shù)字化。

　　
事實(shí)上，近年來(lái)，越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)投入大量資金進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)?？硕鹂苿?chuàng)與物業(yè)CIO俱樂(lè)部發(fā)布的《2021—2022年度中國(guó)物業(yè)行業(yè)數(shù)字力白皮書》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書》）顯示，2021年，TOP50物企的數(shù)字化年均投入規(guī)模達(dá)1900萬(wàn)元，同比增速超過(guò)20%。其中，有超過(guò)7成的TOP50物企投入規(guī)模超過(guò)3000萬(wàn)元。

　
　“人工成本越來(lái)越高，物業(yè)企業(yè)希望借助于數(shù)字化、智能化降低一些成本，但是當(dāng)前階段，還沒(méi)有達(dá)到這樣一個(gè)效果?！鄙鲜龈呒?jí)研究經(jīng)理認(rèn)為，而從行業(yè)本身來(lái)講，物業(yè)作為現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)，數(shù)字化也是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)需求，需要從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型及科技密集型發(fā)展轉(zhuǎn)型。

　
　“傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)都依賴于物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)等項(xiàng)目作為收入點(diǎn)，但是隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、業(yè)主需求升級(jí)等因素，傳統(tǒng)的收費(fèi)領(lǐng)域已經(jīng)很難支撐企業(yè)可持續(xù)發(fā)展?！币患椅飿I(yè)企業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹，頭部物業(yè)企業(yè)在規(guī)模之下，需要解決規(guī)模拓展帶來(lái)的管理效率等問(wèn)題，而物業(yè)數(shù)字化建設(shè)在降本增效、品質(zhì)提升方面的效果往往立竿見(jiàn)影，同時(shí)還可以引入社區(qū)團(tuán)購(gòu)等新業(yè)態(tài)，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式，提高增值空間和產(chǎn)品附加值，因此，物業(yè)企業(yè)都愿意在數(shù)字化上投入。

　　
另一方面，國(guó)家政策也在力促物業(yè)服務(wù)與智慧化聯(lián)結(jié)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好生活需要。

　　
近年來(lái)，多項(xiàng)政策提到強(qiáng)化數(shù)字化、智慧化建設(shè)對(duì)民生服務(wù)的支撐和推動(dòng)作用。2020年12月，住建部等部委發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見(jiàn)》提出，要構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)。2021年1月，住建部等十部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》更是明確提出：加強(qiáng)智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)，建設(shè)服務(wù)平臺(tái)、提升服務(wù)水平。

　　
而這些行業(yè)頂層政策的出臺(tái)，奠定了物業(yè)發(fā)展的基調(diào)。

　　
牛曉娟也表示，物業(yè)管理企業(yè)要充分利用數(shù)字化手段，作為“智慧城市”落地的有力支撐，將觸角伸向城鄉(xiāng)毛細(xì)血管，既可發(fā)掘新的業(yè)務(wù)場(chǎng)景、實(shí)現(xiàn)降本增效，又令人民充分享受科技發(fā)展帶來(lái)的果實(shí)。