因?yàn)椴粷M物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)

法院會支持嗎？

案情回顧

吳先生在普陀區(qū)某公寓式酒店購有一幢商業(yè)用房，其與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定案涉小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。根據(jù)合同，公寓式酒店物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)為每月每平方米3.8元，每年向業(yè)主收取一次，以先收費(fèi)后服務(wù)的原則繳納。吳先生于2012年辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)登記，按約繳納物業(yè)費(fèi)至2013年12月以后，吳先生未再繳納物業(yè)費(fèi)。

因與吳先生協(xié)商未果，某物業(yè)公司向法院提起訴訟，要求吳先生支付2014年1月至2021年6月的物業(yè)費(fèi)共計(jì)233295元。

吳先生則辯稱，物業(yè)服務(wù)合同約定了包括房屋建筑共有部分維修與管理、公共設(shè)施維修管理、綠化養(yǎng)護(hù)管理等11項(xiàng)公共性綜合服務(wù)項(xiàng)目及其他公益性服務(wù)。物業(yè)公司在服務(wù)過程中未按約定配置服務(wù)管理人員，也未完成設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)服務(wù)達(dá)不到合同約定的服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司違約在先，其有權(quán)拒付物業(yè)費(fèi)。

法院實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案涉小區(qū)建有星級酒店和公寓式酒店，星級酒店尚未正式投入使用，公寓式酒店60%左右房屋尚未出售，已出售的20余套房屋，業(yè)主正式入住使用的寥寥。該小區(qū)未成立業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)一直沿用開發(fā)商與房屋買受人簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

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同時(shí)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案涉小區(qū)存在樹木未修剪、路邊雜草未清理、門崗無人看管、配套設(shè)施銹化等情況。

法院審理

普陀法院審理后認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為吳先生是否應(yīng)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)全額支付物業(yè)費(fèi)。

判斷物業(yè)服務(wù)方是否嚴(yán)重違約，應(yīng)考慮合同約定服務(wù)內(nèi)容的完成程度、對業(yè)主正常生活的影響等因素。根據(jù)現(xiàn)場查看小區(qū)樹木修剪、路邊雜草清理、路面清潔、門崗執(zhí)勤等情況，結(jié)合對現(xiàn)場管理人員的調(diào)查，法院認(rèn)為，某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)水平與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相適應(yīng)。在此情況下，法院最終支持了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)方瑕疵履行的抗辯，酌情減免了50%的物業(yè)費(fèi)。

一審判決后，雙方均未提起上訴，該判決現(xiàn)已生效。

法條鏈接

《民法典》第九百四十二條：  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

法官說法

物業(yè)服務(wù)具公共服務(wù)性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的切身利益。一般物業(yè)服務(wù)瑕疵不應(yīng)成為業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的理由，否則將會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)因經(jīng)費(fèi)不足而無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，最終損害全體業(yè)主利益。

因此，只有在物業(yè)服務(wù)方不履行物業(yè)服務(wù)合同，或履行服務(wù)存在重大瑕疵的，業(yè)主才能行使瑕疵履行抗辯權(quán)。在物業(yè)服務(wù)方?jīng)]有很好地履行物業(yè)管理及維護(hù)等職責(zé)的情況下，業(yè)主委員會或業(yè)主們應(yīng)注意固定或保留證據(jù)，以便必要時(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。