業(yè)主

物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)服務(wù)人，按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑公共部位，及其共用設(shè)備設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

一般來說，物業(yè)費主要包括以下幾個部分：（出處：發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條）

1.物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費用；

2.物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費用；

3.物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)費用；

4.辦公費用；

5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運行、維護(hù)費用；

6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

7.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公眾責(zé)任保險費用；

8.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

1、一般來講，物業(yè)費不包括業(yè)主住宅內(nèi)部，也就是業(yè)主入戶門以內(nèi)設(shè)施設(shè)備等維修的費用。比如，業(yè)主家里電燈壞了、電路壞了、水龍頭壞了等等，物業(yè)是沒有責(zé)任負(fù)責(zé)維修的。業(yè)主如果要求物業(yè)幫助維修的話，物業(yè)則可以提供有償維修服務(wù)。

2、其次，物業(yè)費也不包括因房屋建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題，比如漏水、滲水、裂縫等。這些問題，物業(yè)有責(zé)任、有義務(wù)替業(yè)主向開發(fā)商反映，保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修，保修期外，屬于共有部位可動用房屋維修基金維修，非共有部位由業(yè)主個人負(fù)責(zé)維修。

3、最后，物業(yè)費還不包括業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用和更新改造費用。這些費用，同樣可以通過房屋維修資金來解決。

需要說明的是，在現(xiàn)實生活中，的確有很多業(yè)主認(rèn)為只要自己交了物業(yè)費，自己家里無論什么事情，物業(yè)都應(yīng)該管。這些業(yè)主不明白，物業(yè)提供的僅僅是公共服務(wù)，不包括業(yè)主入戶門以內(nèi)的（裝修管理除外）服務(wù)。如果提供的話，也是有償服務(wù)。

《物業(yè)管理條例》第五十一條規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電，造成用電人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

所以?。?！質(zhì)疑物業(yè)“不作為”的時候要質(zhì)疑的“對”，物業(yè)真的有任何不妥的舉動，業(yè)主都可以向有關(guān)部門舉報扣其信用分，或者通過業(yè)主大會會議表決重新選聘物業(yè)！

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支。

業(yè)主能無理由拒交物業(yè)費嗎？

答案當(dāng)然是不行！

這是有法律依據(jù)的↓↓

《物業(yè)管理條例》第一百一十二條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

因此，業(yè)主違約拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司有權(quán)加收違約金。把拖欠物業(yè)費增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當(dāng)?shù)?，但如果合同里明確規(guī)定了相關(guān)內(nèi)容，物業(yè)公司有權(quán)加收“違約金”。

需要注意的是，被要求繳納違約金的業(yè)主如果對違約金的金額有異議，可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

因此，如果業(yè)主沒有交付物業(yè)費，物業(yè)公司履行催告程序未果后，可以依法向法院起訴。判決生效后當(dāng)事人拒絕履行的，物業(yè)可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。 

根據(jù)《民事訴訟法》：被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)報告當(dāng)前以及收到執(zhí)行通知之日前一年的財產(chǎn)情況；被執(zhí)行人拒絕報告或者虛假報告的，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重對被執(zhí)行人或者其法定代理人、有關(guān)單位的主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人員予以罰款、拘留。拒不履行法律判決的，如果情節(jié)嚴(yán)重，還有可能被司法拘留。

物業(yè)費案件數(shù)額一般都不大，但時間跨度久，很多幾千元標(biāo)的的案件往往都拖了七八年以上，也正因為數(shù)額不大，當(dāng)事人往往置之不理，當(dāng)起了“老賴”，其中不乏生活富裕者。