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車主違規(guī)亂停車，物業(yè)怎樣做才是既合理、又合法！

隨著居民私家車擁有量急劇增加，小區(qū)內(nèi)亂停車現(xiàn)象越來越普遍。在封閉、空間有限的小區(qū)里，亂停車不僅致堵還極易埋下安全隱患，部分小區(qū)曾發(fā)生過因亂停車導(dǎo)致救護(hù)車、消防車進(jìn)不來而影響救援的事件。長期以來，小區(qū)內(nèi)亂停車現(xiàn)象禁而不絕，甚至愈演愈烈。

近日，一車主在某小區(qū)未將車輛停放在規(guī)定的車位上，遭物管保安鎖車，后繳納30元罰款后，才得以離開，事件發(fā)生后，不少業(yè)主認(rèn)為:小區(qū)車輛違規(guī)停放影響到其他人的出行，必須要嚴(yán)加譴責(zé)！而保安對自己這種“嚴(yán)加管理”行為也認(rèn)為是理所應(yīng)當(dāng)。

專家解讀

1、根據(jù)《行政處罰法》相關(guān)規(guī)定，罰款屬于行政處罰的一種，除法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部委規(guī)章及地方性規(guī)章外，其他規(guī)范性文件不得設(shè)定行政處罰，因此物業(yè)公司制定的文件不得設(shè)定罰款，且物業(yè)公司也不具備法律授予的行政處罰權(quán)，自然也就無權(quán)要求違規(guī)停車的車主繳納罰款，物業(yè)公司的這種處罰行為即不具備合理性和合法性。

2、物業(yè)也無權(quán)鎖車，對違規(guī)停車的車輛上鎖，侵犯了業(yè)主的物權(quán)，如果造成車輛損失的，物業(yè)還要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3、根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，如果物業(yè)公司在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)約定了可以對于業(yè)主違規(guī)停車的行為進(jìn)行收費(fèi)的話，則物業(yè)公司可以根據(jù)合同約定對業(yè)主收取違約金，但違約金不能通過鎖車等不正當(dāng)方式強(qiáng)行收取。

4、如果物業(yè)公司在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)對此未作明確約定，那么物業(yè)公司不得對業(yè)主違規(guī)停車的行為收取任何費(fèi)用。

風(fēng)險(xiǎn)防范

對于小區(qū)中存在車輛亂停的現(xiàn)象，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)通過合法、合理的手段來進(jìn)行管理。

物業(yè)公司作為小區(qū)秩序的管理者，接受業(yè)委會的委托提供物業(yè)管理服務(wù)，而車輛停放服務(wù)則是由轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，物業(yè)公司有權(quán)對停車場進(jìn)行經(jīng)營管理，并收取車輛停放費(fèi)。

對于這一服務(wù)，物業(yè)公司可以在物業(yè)管理合同或者與業(yè)主另行簽訂的車位有償使用合同當(dāng)中作出明確約定，約定在業(yè)主不按照管理規(guī)范將車輛按秩序停放在合理位置上時(shí)，物業(yè)公司有權(quán)對其作出鎖車的處理，并要求其繳納一定數(shù)額的違約金，如果發(fā)生對其他業(yè)主的利益造成損害或者妨礙到消防車輛駛?cè)氲惹闆r的，還應(yīng)當(dāng)予以賠償。

當(dāng)有了合同的明確約定以后，物業(yè)公司對于亂停車的業(yè)主就可以采取鎖車并要求其繳納違約金的方式進(jìn)行處罰了，但值得注意的是，首先，鎖車行為不能對車輛造成任何損壞，其次，當(dāng)業(yè)主按照管理規(guī)范將車輛停在了指定位置上時(shí)，物業(yè)公司對車輛的受損、滅失情況承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等情況。車輛停放期間車輛外表可能被第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或者搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)公司面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。此類事件的責(zé)任承擔(dān)關(guān)鍵在于停車性質(zhì)的判斷，雙方之間保管合同法律關(guān)系的成立與否決定了物業(yè)公司的賠與不賠，因此，首先要與業(yè)主或者使用人簽訂車輛服務(wù)協(xié)議，明確合同性質(zhì)，排除保管關(guān)系。

根據(jù)以往法院的判例來看，如果保管合同關(guān)系不成立，則物業(yè)公司無需對車輛的毀損或滅失承擔(dān)責(zé)任。其次，物業(yè)公司可以從停車場硬件建設(shè)及維護(hù)來防范風(fēng)險(xiǎn)，確保停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，在選址上盡量避開廣告牌、危墻等，同時(shí)須負(fù)責(zé)做好相關(guān)停車場設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)，在日常巡查當(dāng)中及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，排除危險(xiǎn)。

另外，將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，安置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍欄和隔離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。

治理對策

1、物業(yè)公司的罰款是不對的，于法無據(jù)。但如果有業(yè)主公約或業(yè)主大會的相關(guān)決定，可以對違約的相對人處以違約金等處罰措施，違約金的收支管理應(yīng)當(dāng)明確和規(guī)范。

2、物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)車輛亂停放的指引、疏導(dǎo)、勸阻、排除妨礙、提供幫助等管理措施，是于法有據(jù)、正當(dāng)合理的，也是其必須履行的義務(wù);與此相關(guān)的駕車人或車主，應(yīng)當(dāng)配合其管理。

3、物業(yè)公司的上述管理措施，其權(quán)力和職責(zé)的本質(zhì)，來源于有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和全體業(yè)主的授權(quán)。

4、可在小區(qū)主干道設(shè)置隔離設(shè)施，加強(qiáng)管理，物業(yè)公司的相關(guān)管理措施及后果等，應(yīng)當(dāng)與業(yè)委會及時(shí)溝通。

5、可對業(yè)主亂停車的不文明行為書面提醒或通過宣傳欄、電子屏等批評，并及時(shí)告知政府執(zhí)法機(jī)構(gòu)。

6、對于嚴(yán)重違規(guī)或違反社會公德者，可以與誠信機(jī)制聯(lián)系處理。

7、對違停車輛和違?，F(xiàn)場進(jìn)行拍照和錄像。

8、電話通知車主限時(shí)將車輛移開并對電話錄音進(jìn)行證據(jù)保全。

9、必要時(shí)通知交管部門進(jìn)行現(xiàn)場處理。

10、在緊急情況下，請專業(yè)機(jī)構(gòu)將違停車輛拖離，并要求違停車主承擔(dān)物業(yè)公司墊付的拖車費(fèi)。

11、在禁停區(qū)域設(shè)立禁停標(biāo)志，并在有消防通道的地方打上樁，防止被占用，以此來規(guī)范停車行為，做好管理痕跡。

12、物業(yè)公司可以針對停放車輛這一物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)制度進(jìn)行修改和完善，調(diào)整地面停車位和地下車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主將車輛停放在地下車庫，提高小區(qū)內(nèi)車位使用率，減少地面的停車壓力。

?文章內(nèi)容來源：物業(yè)管理微資訊

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