天花板漏水，該找樓上賠還是讓開發(fā)商賠？法院判了
房子好好住著，
某天回家發(fā)現(xiàn)天花板有水漏下，
亦或下水道汩汩污水泛入室內(nèi)，
家里一片汪洋。
碰到這種情況，
您會怎么辦呢？
是找物業(yè)公司、開發(fā)商理論？
還是直接找樓上住戶索賠？
今天咱們通過一則案例
了解下這方面的內(nèi)容
曹女士新居在金壇區(qū)某小區(qū)8樓，稱心如意的新房子剛裝修好不久，正憧憬著搬入新家后的美好生活。去年5月的一天曹女士去新房子開窗通風，發(fā)現(xiàn)餐廳頂部出現(xiàn)脫皮現(xiàn)象，細看有水滲下，頓時心頭一冷，立馬找物業(yè)公司討說法。
聞訊后，物業(yè)公司非常重視，經(jīng)排查，發(fā)現(xiàn)曹女士家樓上9樓室內(nèi)淹水并往下滲漏，而9樓是毛坯房，水是從空調(diào)冷凝水管泛入；22樓業(yè)主裝修時擅自改動了管道，將洗衣機下水管接到了空調(diào)冷凝水管上，在8樓與9樓管道之間發(fā)現(xiàn)了裝修垃圾（海綿）堵塞了管道。
不久前此段管道曾疏通過，堵塞應該是之后形成的，堵塞物從何而來呢？物業(yè)公司查詢發(fā)現(xiàn)在此期間與這路管道相關的僅有23樓一戶，該戶業(yè)主正在裝修，其室內(nèi)就有相同的裝修廢棄物。
問題基本明晰。物業(yè)公司多次協(xié)調(diào)，因各方對事實的認定、法律的理解和責任的劃分存在分歧，沒有結(jié)果，事情陷入僵局。曹女士和家人商定，還是要依靠法律來解決，各方才能服氣，于是請律師將相關的9樓、22樓、23樓3戶業(yè)主訴為被告，物業(yè)公司為第三人告上法庭。
案件受理后，承辦法官經(jīng)調(diào)查了解基本事實后，考慮到是鄰里糾紛，既要化解矛盾，同時又要讓各方不傷和氣，決定先予調(diào)解。
調(diào)解中，法官認為，9樓業(yè)主房屋仍是毛坯房，未居住也未裝修，雖然水自其室內(nèi)漏下，但其并無過錯，主要責任在22樓和23樓業(yè)主，而22樓和23樓業(yè)主也表示可以進行補償。
物業(yè)公司表示得知情況后認真及時排查，發(fā)出整改通知單，并積極聯(lián)系三方進行協(xié)調(diào)，物業(yè)公司在本案中并無責任。參與調(diào)解的區(qū)物管處工作人員認為，物業(yè)公司在事后的處理值得肯定，但其工作仍有需要改進之處，如果對業(yè)主裝修行為能多加監(jiān)督，在裝修驗收過程中能檢查發(fā)現(xiàn)22樓業(yè)主洗衣機下水改管，并及時要求整改，這一起事故本應該可以避免。
經(jīng)法官耐心勸說，各方業(yè)主理性分析，最終在友好的氛圍中達成調(diào)解協(xié)議：22樓和23樓業(yè)主各補償原告損失7000元，物業(yè)公司出于維護物業(yè)、各方業(yè)主和諧關系出發(fā)以減免物業(yè)費的方式補償原告損失2500元。
根據(jù)《民法典》第一千一百七十二條：二人以上分別實施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔責任。
1.本案中造成曹女士家中滲水的主要原因在于22樓和23樓業(yè)主，因此這2戶業(yè)主依法應當各自承擔相應的責任；
2.如果不能證明存在房屋質(zhì)量問題、房屋下水管道設計不合理或者擅自變更施工圖紙設計的行為，開發(fā)商不需要承擔責任；
3.如果物業(yè)公司按照相關法律規(guī)定以及物業(yè)服務合同的約定，已經(jīng)盡到對小區(qū)公共設施進行日常維修養(yǎng)護、定期檢查及防止損失擴大的協(xié)助義務時，物業(yè)公司并不承擔責任。否則，物業(yè)公司要承擔責任。
這雖然是一起小事故，
卻也涉及一系列事實的認定和法律的規(guī)定，
要想妥善化解，
保持良好鄰里關系，
沒有物業(yè)公司的盡職、法官的貼心和耐心，
尤其是各方當事人的理性，也是很難做到的。
今后如果遇到類似的情況
應該怎么處理呢？
房屋漏水到底該找誰？
到底怎么做？
Q1
房屋漏水后，樓下受損方應怎么做？
律師建議：
在發(fā)現(xiàn)漏水情況后，作為受損方首先應當保護現(xiàn)場，并進行證據(jù)固定。例如拍照、錄像錄音等證據(jù)收集?？上日倚^(qū)物業(yè)或社區(qū)，讓他們給出意見，或讓他們?nèi)フ覙巧系泥従?，進行協(xié)商修補。
如果協(xié)商修補不成，則可采取以下方式，例如邀請有關人員進行現(xiàn)場公正。同時對于損失的賠償范圍，建議能請有評估資質(zhì)的企業(yè)，如價格認證中心等，到現(xiàn)場進行評估。
有關手續(xù)完備后，再向法院起訴為妥。當然，事情發(fā)生后，鄰里間能相互體諒，妥善解決問題是最有效的。作為受損方的心情，大家都可以理解，但我們也反對不顧事實，漫天要價，這樣往往不利于賠償問題的解決，同時，也不符合法律規(guī)定。
Q2
對漏水造成的損失應如何索賠？
律師建議：
《民法典》第二百九十六條 不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。
首先，對于漏水原因需要鑒定，若因房屋質(zhì)量不符合國家標準引起，在保修期內(nèi)，受損害業(yè)主可要求開發(fā)商對漏水房屋進行維修，并賠償業(yè)主因此造成的損失。
其次，如果樓上業(yè)主確因裝修或鋪設水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應及時查找漏水原因并進行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任。
若房子還在保修期內(nèi)，又確信不是人為破壞時，不管是受損業(yè)主還是樓上鄰居業(yè)主，都應及時讓開發(fā)商進行修補處理。當開發(fā)商按業(yè)主要求，派人來修補后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復兩次后，業(yè)主可以自行找人進行維修，費用由開發(fā)商來出。當開發(fā)商不予理會時，受損業(yè)主可以到當?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門進行投訴，或?qū)㈤_發(fā)商起訴至法院。
Q3
樓上住戶裝修導致漏水，小區(qū)物業(yè)是否擔責？
律師建議：
《物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；行為人拒不停止或改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。
如果業(yè)主遇到了此類問題，應首先向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司如果沒有盡到上述義務，就應該為受到損失的業(yè)主承擔一定的賠償責任。但如果物業(yè)公司已經(jīng)盡到義務，則不承擔責任。
Q4
出租房漏水殃及鄰居，
房屋所有人需要承擔責任嗎？
律師建議：
《民法典》第二百八十八條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。也就是說，如果案件系相鄰關系糾紛，業(yè)主雖然并非侵權(quán)人，但作為不動產(chǎn)的所有人，對于因其房屋漏水對鄰居造成的損失仍應承擔賠償責任，業(yè)主在承擔賠償責任后亦可向租戶追償。對于鄰居因為漏水而造成的損失，可以雙方酌情商定。
《民法典》第二百八十九條規(guī)定，法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。同時，《民法典》第七百一十一條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
也就是說，不動產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。
Q5
購買的新房出現(xiàn)房屋漏水該如何維權(quán)？
律師建議：
《城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理條例》第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內(nèi)容和最低保修期限分別是：
屋面漏水，保修3年；
墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年；
墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年；
地面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年；
供熱或供冷系統(tǒng)和設備保修1個采暖和供冷期；
衛(wèi)生潔具保修1年；
燈具、電器開關保修6個月。
保修期從房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工并驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍之內(nèi)的非人為損壞，由房地產(chǎn)開發(fā)商免費維修，因商品房存在質(zhì)量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發(fā)商承擔賠償責任。
但要注意，因住戶不當使用或擅自改動結(jié)構(gòu)，設備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量損失，開發(fā)商不承擔保修責任。
通過這則案例我們可以看出
并不是所有的房屋漏水都是物業(yè)的責任
而日常生活中
很多業(yè)主往往就以不交物業(yè)費
作為對物業(yè)工作不滿意的方式之一
作為業(yè)主
我們要理性維權(quán)
更要明白哪些是物業(yè)的責任
而哪些不是物業(yè)的責任
物業(yè)不是萬能的
如果您真認為物業(yè)有什么地方做的不滿意的
可以和物業(yè)溝通解決
相信一個好物業(yè)是不會對業(yè)主的訴求置之不理的
同樣希望業(yè)主能理解物業(yè)人的艱辛
交納物業(yè)費是每位業(yè)主應盡的責任和義務！
