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老業(yè)主拖欠的物業(yè)費，新業(yè)主是否需要交納？

在辦理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中常會碰到這種情況：由于新業(yè)主或中介的忽視沒有核實情況就匆忙簽了合同，或是原業(yè)主隱瞞了實情。新業(yè)主在購買二手房時，遇到了原業(yè)主拖欠物管費未繳的情況?，F(xiàn)在物業(yè)公司來向新業(yè)主催收原業(yè)主所欠的物業(yè)費!對此，物業(yè)公司的做法有沒有法律依據(jù)?對于原業(yè)主拖欠的物管費，新業(yè)主有沒有義務(wù)償還？

由于各省市縣地域差異，規(guī)定不盡相同。就物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時遺留的物管費欠費問題，主要分為以下兩類：

第一類

新業(yè)主負連帶責(zé)任

以湖南省為例，根據(jù)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二十條第二款的規(guī)定：“物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。物業(yè)受讓人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約等情況，并督促原業(yè)主結(jié)清相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用，出現(xiàn)費用未結(jié)清時，由物業(yè)受讓人承擔(dān)連帶交納責(zé)任?！?/span>

據(jù)此，新業(yè)主不能拒絕向物業(yè)公司繳納入住之前的物業(yè)費，但新業(yè)主繳納后，可以向原業(yè)主追償該筆物業(yè)費。

第二類

新業(yè)主不必交納

若當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)沒有明確規(guī)定的前提下，根據(jù)合同相對性，合同關(guān)系是發(fā)生在特定主體之間，只有合同當(dāng)事人一方才能夠向合同的另一方當(dāng)事人基于合同提出請求或者提起訴訟等。此種情況下，原業(yè)主的物管費與新業(yè)主無關(guān)。由于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同并沒有涉及后來的物業(yè)買受人，所以新業(yè)主沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費。簡單來說，房子的轉(zhuǎn)移并不必然意味著債務(wù)的轉(zhuǎn)移。新業(yè)主購房后與物業(yè)公司建立新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，只對入住后的物管費承擔(dān)繳納義務(wù)。當(dāng)然，若新舊業(yè)主在二手房買賣合同中就物管費承擔(dān)問題有相關(guān)約定的，另當(dāng)別論。

律師建議

在房屋買賣過程中，新業(yè)主通常會忽略諸如物管費、水電費的結(jié)算。為了避免這類糾紛的發(fā)生，建議業(yè)主在購買二手房時，除了確保房屋質(zhì)量外，一定要先查清原業(yè)主是否拖欠費用。如有欠費情況，應(yīng)要求原業(yè)主結(jié)清，要求業(yè)主提供有關(guān)的收據(jù)或者在合同上寫清楚。另外，物業(yè)買受人也可通過在合同中約定由原業(yè)主預(yù)留一定押金的方式來規(guī)避此類風(fēng)險。如果原業(yè)主隱瞞實情，在房屋確有物管費等相關(guān)費用尚未結(jié)清而原業(yè)主又拒不補交的情形下，可以從預(yù)留押金中扣除來交費。

?文章內(nèi)容來源：物業(yè)管理微資訊

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