全國人大代表吳晨：建設完整社區(qū)需創(chuàng)新運營模式
如何更好地推動完整社區(qū)建設？今年兩會，全國人大代表，北京市建筑設計研究院有限公司總建筑師、總規(guī)劃師，首鋼集團總建筑師吳晨帶來了相關建議。中國工程院和中國科學院兩院院士吳良鏞于2010年提出“完整社區(qū)、和諧城市”理念后，相關主管部門及部分城市作出了積極探索，取得了一定成效，北京、上海、廈門等地先行先試，積累了一些經驗。吳晨長期致力于“城市復興”理論研究，并將其實踐于北京多個大型項目，取得了良好效果。他認為，以完整社區(qū)建設為代表的城市更新并非傳統意義上的城市開發(fā)，而是在政府補貼與監(jiān)督管控下，企業(yè)兼顧一定社會使命，從運營管理著手，通過高質量、高效率的資產管理，以滿足人民美好生活需求為核心，從“好房子”到“好小區(qū)”“好社區(qū)”“好城區(qū)”，實現可持續(xù)高質量的城市更新。吳晨認為，在一系列政策的激勵驅動下，社會資本參與完整社區(qū)建設的積極性顯著增加，但在具體實踐中仍然存在一些“堵點”。比如，老舊小區(qū)可拓展增益空間有限，資金平衡較難，企業(yè)改造動力不足；社會力量參與老舊小區(qū)改造的經營權缺乏有效保障；物業(yè)長效管理機制仍需探索和落實；各部門協同度仍需加強，資源配置效率有待提高；招投標工作審批準備過程周期長，政策實施細則有待落實。為此，吳晨建議：要加強頂層設計，建立協同工作機制，實現資金集成。建議由政府主要部門與社區(qū)黨委建立協同工作機制，從城市或區(qū)域的角度統籌分散的完整社區(qū)建設項目，形成項目包，由具有社會擔當和社會認知的社會主體統籌實施。建立統一的完整社區(qū)建設管理平臺，將目前分散在各部門的各類更新改造資金整合管理使用。要加強區(qū)域統籌推進，實現存量資源整合利用。通過單元化、街區(qū)化更新方式，提高規(guī)模體量，拓展運作空間，更好調動社會資本投資的積極性，增強金融支撐的可行性。建立跨項目跨區(qū)域的資金平衡機制，實現城市更新項目的綜合平衡。從長效運營角度，拓寬社會資本參與途徑。加強政府領導，充分發(fā)揮政府平臺公司、國有企業(yè)的資金、資源優(yōu)勢，挖掘社會資本設計、運營、管理能力，根據城市更新類型采取差異化措施，拓展“政府平臺+社會資本”的多元化結合，為社會資本參與城市更新提供合理路徑。應研究出臺符合老舊小區(qū)改造業(yè)務的專項稅收政策、降低企業(yè)參與改造的稅收成本，以鼓勵社會資本積極參與老舊小區(qū)改造。完善土地規(guī)劃管理措施，加快出臺規(guī)劃建設審批管理的實施細則。建議研究推進土地性質和建筑功能兼容的政策突破，為大片區(qū)統籌、優(yōu)質項目捆綁等方式明晰路徑，支持項目策劃、規(guī)劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型。建議盡快明確規(guī)劃審批中低風險等可利用政策創(chuàng)新應用的可能性及細化落地的審批流程，優(yōu)化消防驗收、營業(yè)執(zhí)照辦理等審批程序，提高審批效率，破解困擾企業(yè)的層層審批難題。實施社區(qū)“投建管運”一體化模式，促進更新項目投入產出平衡。加強政策支撐，優(yōu)化城市更新項目招投標方式，支持“EPC+O”、“投資+設計施工+運營+物業(yè)管理”一體化招標綜合評審方式的復制推廣，促進城市更新長效運營理念更好落地。應明確老舊小區(qū)綜合整治項目招標模式至各區(qū)及各街道，在建設工程交易平臺開放實施方案評審功能，落實“一體化”招標。促進城市空間資產化增值，實現可持續(xù)運營。促進實現城市更新項目財務平衡。通過引入社會資本建立PPP運營機制，以有收益改造內容產生的現金流作為改造費用，以財政資金作為可行性缺口補助，統籌用于無收益改造內容，實現項目現金流整體平衡。吳晨認為，政府應該對老舊小區(qū)改造吸引社會資本建立相關制度，加強風險評估，探索管控體系，引入居民參與機制與外部機制，不斷創(chuàng)新完善更新改造機制，確保更新項目的長效有序推動。同時，研究開發(fā)多元化創(chuàng)新性金融產品，拓寬融資渠道和加大信貸等方面的支持，吸引更多社會資本參與。通過總結試點項目的成功經驗，并突破實施難點，打造全周期可持續(xù)標桿項目，形成任務統籌、基金集成、軟硬耦合、共同締造的全生命周期運營管理模式，激發(fā)中國式現代化城市經濟增長的創(chuàng)新動能。
